【不動産投資】エリアの選定方法|アパートと戸建の違い

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、エリアの選定方法ついて解説します。

これから大家デビューを目指す初心者向けの内容です。

・高利回りを狙いたい。でも資産性も重視したい。まずは、どんなエリアを選べば良いのだろうか?
・客付けしやすいエリアってどんなエリア?
・戸建とアパートを買う時のエリアが違う?!なんで?

気になる方は、続きをご覧ください。

結論

アパートと戸建によって異なりますが、無難なのは以下のとおり。

人口15~40万人のまち

都会まで30分程度で通勤できるまち

目安として、坪単価の相場が3万~20万円くらいの立地。

あくまでも私の投資エリアでの意見ですので、投資エリアが変わるとエリアの選定方法も変わります。

※前提として、融資対象のエリアです。事前に金融機関に確認をされることをおすすめします。

理由①:客付けしやすい

全体的に便利で、人の入れ替わりがあるエリアなので、賃貸需要も高く、すぐに入居が決まる傾向にあります。

理由②:利回りがそこそこ高い

なかなか見つかりませんが、時間をかけて頑張って探せば高利回り物件は必ず見つかります!

目安の利回りは以下のとおり。

キャッシュフローを出すために、最低でもクリアしたい基準は以下のとおり。

中古アパート:表面利回り12%~

中古戸建:表面利回り17%~

利回りは、物件選びの指標の一つなので、立地、評価額、土地値、構造、築年数、間取り、地盤などから総合的に判断します。

エリアを厳しくチェックする背景

日本の人口が減り続けるため

→賃貸需要も減ります!

全ての業界で言えることですが、日本国内では市場規模が減少し続けます。

アパートのエリア選定

戸建よりも立地をかなり厳しくチェックします!

理由①:戸建に比べて客付けに弱い

仮に、同じ建物面積で、同じ間取りのアパートと戸建があったとします。
一般論として、戸建の方が人気です。

では、どうしたら戸建ではなくアパートを選んでもらえるようになると思いますか。

私は「好立地」「低い家賃」だと思います。

大家とすると、できるだけ家賃は下げたくない。

→好立地であることは、強いアピールポイントになります!

理由②:長期にわたって借金を返済しなければいけない

アパートを購入する場合、ほとんどの人が融資を使います。

しかも、安い金額でも、数千万円という多額の借金を背負います。
さらに、ほとんどの人は、借り入れ期間が10年以上になります。

→長期にわたって毎月返済をしつづける義務があります!

一方で、アパートは古くなればなるほど、家賃が下落し、客付けが弱くなります。

→長期のスパンで安定経営が可能かどうか、厳しくチェックする必要があります!

戸建のエリア選定

アパートよりも立地が悪くてもOKという判断をします。

理由①:アパートに比べて客付けに強い

ペット飼育、隣の部屋との騒音トラブルの回避、マイホームのような感覚など、アパートに比べて、人気なのが戸建です。

→多少立地が悪くても、生活するのに困らないようなエリアであれば、十分客付けできます。

理由②:高利回りであれば、中期目線でOK

中古戸建であれば、実質利回り20%も十分狙えます。
20%ということは投資金額を5年で回収できるということです。

仮に5年で回収してしまえば、あとはいくらでも売っても損はしないという計算が成り立ちます。

→高利回りの戸建であれば、中期目線で勝負できます!

エリア選定の具体例

私の所有物件を参考にご紹介します。

アパート1号:人口約40万人

駅徒歩2分の好立地です。

間取りは3点ユニットの1Rですが、長期で入居してもらえる物件であり、オーナーチェンジや土地で売却など、出口も考えやすいことから、購入を決めました。

別記事で紹介しています。

【不動産投資|木造|生活保護】初めてのアパート投資で400万円以上の指値に成功!実利14.5%の事例

アパート2号:人口約5万人

駅徒歩8分の好立地です。

小さいまちですが、名古屋まで電車で30分程度とアクセスが良く、夫婦やファミリー向けの間取りで長期入居が期待できること、出口も考えやすいことから、購入を決めました。

【不動産投資|中古アパート|RC|ファミリー】優良物件が買えました|実利8.5%の事例

戸建1号:人口約15万人

駅徒歩9分の好立地です。

車で5分も走れば、コンビニ、スーパー、金融機関がある便利なエリアです。
新耐震基準、物件の状態が良い、2台駐車可、出口が考えやすいことから、購入を決めました。

別記事で紹介しています。

初めての不動産投資で半額以上の指値成功!築29年で実利13.5%の戸建投資の事例

戸建2号:人口約5万人

最寄駅まで車で約15分です。

昔からの団地の中にあり、好立地とは言えませんが、車で5分も走れば、コンビニ、スーパー、金融機関、パン屋などがあり生活には困らない便利なエリアです。
築85年というボロ戸建ですが、水回りの状態が良く、4台以上の駐車可、高利回りということから、購入を決めました。

別記事で紹介しています。

【不動産投資】未公開物件で指値成功!築85年で実利22%のボロ戸建投資の事例

戸建3号:人口約4万人

最寄駅まで車で約15分です。

昔からの商店街にあり、好立地とは言えませんが、徒歩圏内にコンビニ、スーパー、ホームセンター、飲食店などがあり、生活には困らない便利なエリアです。

築40年、駐車場2台、フルリフォーム済みというところから、購入を決めました。

しかし、想定外のトラブルが発生しました。

購入後、近所の人に「事故物件だ」というデマ情報が流され、その間違った情報を信じている人がかなり大勢いることが発覚しました。そのため、客付けにかなり苦労しました。

→田舎で、昔からある住宅街や商店街の中にある物件を買うのは、避けた方が無難です。

→想定外のトラブルを避けるために、ある程度大きいまちのエリアをおすすめしています。

別記事で紹介しています。

【不動産投資】リサーチ不足&買いたい病で失敗!築40年で実利8.9%の戸建投資の事例

まとめ

  • 人口15~40万人のまち
  • 都会まで30分程度で通勤できるまち

このようなエリアをおすすめしている理由をお伝えしました。

不動産賃貸業が成立しやすいのは、人の入れ替わりが激しいエリアです。

誰もが、好立地の物件を買いたいはずです。
そして、好立地に絞って物件選定をすると、見つかるのは低い利回りの物件ばかりだと思います。

好立地でなおかつ高利回りの物件を狙いたいところですが、残念ながら、なかなか見つかりません。

でも、探していけば必ず見つかりますので、諦めずに探し続けましょう!!

今回は以上です。最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

最後に

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