不動産投資の始め方⑤:失敗しない管理会社の選び方

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年1月現在)

今回は、物件管理の方法について。

今回は、初心者向けです。

管理会社ってどう選ぶの?

そんなことで悩んでいる方は参考になると思います。
是非ご覧ください。

大家になるまでの流れ

大家になるまでの一連の流れをご覧ください。

  1. 勉強
  2. 物件選び
  3. 物件探し
  4. 内見
  5. 価格の計算
  6. 買付証明書の提出
  7. 契約
  8. 引き渡し
  9. 管理会社選び
  10. 客付け
  11. リフォーム
  12. 成約

今回は「7.契約」「8.引き渡し」「9.管理会社選び」を解説します。

契約と引き渡しは、仲介業者に任せるだけです笑
こちらが何もしなくても事前準備と当日の遂行をしてくれます。

”どんな物件をいくらで買うのか”で不動産賃貸業の成功と失敗が決まる!

私はそのように考えます。

ですから、契約と引き渡しの重要度は低いのです。

契約

売主・買主・仲介業者の三者により行います。
売買仲介業者から契約に関する説明を受け、売主・買主双方が納得した上で契約します。
このタイミングで売主に手付金を支払います。

仲介業者に任せるだけですが、契約書に記載されている項目が間違っていないかチェックをお忘れなく!

例えば、以下のような項目です。

  • 土地面積や建物面積は、登記簿謄本と契約書記載の数字は同じか。
  • 特約事項は、これまで売主と交渉し、同意を得た通りの条件になっているのか。

などです。

引き渡し

所有権を売主から買主に移すことです。このタイミングで初めて自分のものになります。

契約時の三者に加え、司法書士にも同席してもらい、売主に物件購入の残金の支払いや固定資産税の清算などを行います。また、司法書士への報酬や登録免許税、仲介業者への仲介手数料も支払います。

場合によっては、契約と引き渡しを同時に行うこともあります。
融資で支払う場合は銀行で行い、現金で支払う場合は仲介業者の事務所で行う場合が多いです。

管理会社の選定

物件の管理方法

入退去の案内、入居者からのクレーム対応や、近隣住民とのトラブル対応、家賃の集金など様々な業務が発生します。

それらの業務を大家自ら行うか、管理会社に任せるのか、決めなくてはいけません。

副業大家は、管理会社に任せることをおすすめします!

頻度は低いかもしれませんが、”トイレが詰まってしまった”、”水が出ない”など、仮に夜中であっても入居者から連絡が入ることが想定されます。
また、近隣住民とのトラブルなど、非常に精神的に負担のかかる対応をしなければいけないこともあります。

それらを全て任せられるが、管理会社です。
目安として家賃の5%程度の管理料を支払えば、全て代行していただけるので大家としては非常にありがたい存在です。

管理会社の選び方

基本的には、管理料が安い会社をおススメします!

上記の通り、管理会社へ支払う管理料の目安は5%なのですが、管理会社によって、戸建1軒当たり3,500円や5,000円といった料金設定をされているところもあります。

また、不動産屋といっても色んな種類があり、売買専門の仲介業者、賃貸専門の仲介業者、不動産管理のみを行う管理会社、中古物件をリフォームして再販する転売業者などです。
不動産屋の看板だけでは判断できないことが多いので、該当エリアの不動産屋に物件管理を行っているのか、直接確認しましょう。

私の管理会社の選び方

まさどん

私の体験談です

私が所有する戸建に家賃45,000円の物件があります。
人口5万人程度の田舎まちですから、そもそも管理会社が少ないのです。

全ての不動産屋に電話し、管理を受けていただける会社はたったの2社でした。
管理料は、A社は5,000円、B社は3,500円とのこと。
ですから、A社は管理料約11%、Bは約8%ということになります。

想定では管理料は家賃の5%でしたが、実際は5%で受けてくださる管理会社がいなかったのです。

本当は、A社の方が実績があったのでA社に決めたかったのですが、少しでもキャッシュフローを出すために、B社を選びました。

他の所有物件は、人口15万人程度の街にあるのですが、そのエリアであれば戸建でも管理料5%で受けていただける会社があります。

ですから、利回り20%超を狙えるのであれば検討しますが、そもそも人口の少ない田舎まちは避けるのが無難だと感じました。

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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