【不動産投資】中古戸建てのリフォーム費を抑えるための6つのポイント

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2021年12月現在)

今回のテーマは、リフォーム方法について。

今回は、初心者向けです。

・どうやって安くリフォームすればいいの?
・リフォーム業者に騙されそうで怖い。
・安くしたいけど、見た目もこだわりたい。でも、どうしたらいいのかわからない。

該当する人は続きをご覧ください。

リフォームの方針

リフォーム業者に外注をしています。

DIYが得意な人は自分でやったらその分コストが抑えられるのでやったら良いと思いますが、私の場合はやりません!

というか、できません。

時間をお金で買うというつもりで、業者に外注しています。

不動産投資でのリフォームの注意点

初心者がついやってしまいがちな失敗が、

自分が住むような感覚でリフォーム費をかけ過ぎてしまうこと!

あくまでも不動産賃貸業なので、自宅用のリフォームとは、リフォーム内容とかける費用が全然違います。

リフォームする箇所と、しない箇所の棲み分けをしないといけません。

これが、中古戸建投資の成功失敗を分ける重要なポイントになります!

ポイント
”リフォームする・しない”の判断が、とても重要!
でも、その判断が難しい…。

リフォーム費の抑え方

実際のところ、私はフォームに関して専門家のような知識があるわけではありません。でも、相場観を養ったことでコスパの良いリフォームができたと振り返っています。

リフォームのやり方に正解はないと思うので、参考までに私が普段行っているやり方をお伝えします。

私が行うリフォーム方法は以下の通り

1.水回りは、なるべくそのまま使う

水回り(浴室、台所、トイレ)をフルリフォームした場合、300~400万円以上かかってしまいます。そんな費用をかけてしまったら、大家業は成り立ちません。

なので、水回りがキレイな状態の物件を購入するようにしています。

でも、キレイと言ってもそのまま使えるわけではないので、清潔感のある家になるように最低限のリフォームは必要になります。

リフォーム費を抑える具体的な方法

  • 浴室:壁の塗装、床は既存の床の上にシート貼り、全体クリーニング程度
  • キッチン:ガスコンロの交換、クリーニング程度
  • トイレ:便器はそのままで、ウォシュレット交換、床をクッションフロア化、壁のクロス張替え程度

3か所のリフォーム費合計:約17万円

過去に便利屋にクリーニングを依頼しましたが、その内容は、雑巾で拭くという素人でもできるようなやり方だったため、あまりキレイになりませんでした。

水回りに関しては、クリーニングの専門業者をおすすめします。

2.リフォーム前に、賃貸の仲介業者に物件を見てもらう

そのエリアの賃貸需要に詳しいのは賃貸の仲介業者なので、どこをリフォームすれば客付けがしやすいのか、ヒアリングするようにしています。

これにより、必要以上にリフォーム費をかけるのを未然に防ぎます。

3.相場観を養い、業者に騙されないようにする

初めはリフォームにいくらかかるのか見当もつかないと思います。
ですので、3社ほど相見積もりを取ることをおすすめします。

ここで注意点です。
何も希望や条件を伝えずに見積を依頼すると、300~400万円という高額な見積が出てくることがあります。

これは上級者向けですが、大家側から、この場所をこういうやり方でリフォームをして下さい、と指示できると良いです。

でも、最初からできないと思うので、全体の予算を伝えて、その中でどのようなリフォームができるのか相談するようにしましょう。

4.便利屋など格安業者に発注する

リフォームに関する専門業者よりも、便利屋など格安業者の方が単価が安いです。

例えば、壁の塗装に関して、左官屋は3万円/日に対して、便利屋は1万円/日というような金額の差があります。便利屋の方が左官屋に比べてクオリティが低いとはいえ、十分綺麗に仕上げてもらえるので全く問題ありません。

ただ、上記の通り、クリーニングで失敗したように、リフォーム箇所全てが格安業者だと失敗する可能性があります。

おすすめは、大工仕事は直接大工さんかリフォーム業者、クリーニングはクリーニング専門業者、素人でも時間をかければできそうな仕事は格安業者で、と使い分けることです。

よく利用するのは、くらしのマーケット

口コミやユーザーの満足度、料金などが比較することができるので、格安業者を探すことができますし、安心して利用ができます。

畳の表替えやふすまの張替えのような各リフォーム以外にも、ハウスクリーニング、不用品回収など、各カテゴリで信頼できる業者を探すことができますよ。

くらしのマーケット公式サイトを見る

5.畳の表替えをしない

交渉が入ってから表替えをする

世の中様々な価値観の人がいて、入居者の中には使用感がある畳でも全く気にしない、という人もいます。

なので、内見の際、入居希望者から”表替えをしてくれたら契約する”という交渉が入ってから表替えすれば良いと思います。

早いタイミングで表替えをしてしばらく空室の状態が続くと、梅雨時期や夏はかびが発生しやすいので、表替えをするなら、やはり入居直前にした方が良いですね。

カーペットで隠す

あと、表替えではなく、交換が必要なくらい状態が悪い畳もあります。

実際に私は、カーペットを上から敷くというやり方を採用しました。汚い畳を隠すという作戦です。
これが成功し、その部屋は、特に問題なく入居者の方に使っていただけています。

6畳間だったので、もし畳を新調していたら6万円程度かかるのが、カーペット購入費1万円で済みました。

6.プロパンガス屋を活用する

プロパンガス屋と15年間の契約をする代わりに、無料で給湯器やエアコンなどを新品に交換し、取り付けまでしてくれます。

このことは、不動産投資を始める前から知っていたのですが、では具体的にどのプロパンガス屋が良いのかは、始めてみないとわかりません。

初めのうちは、どのプロパンガス屋が良いのかわからないと思います。

ガス屋の窓口は、WEB上でプロパンガスの一括で見積もりがしてもらえ、プロパンガス会社を紹介してもらえるので、良いガス屋との出会いが期待できます。

ガス屋の窓口公式サイトを見る

私は、幸運にも良いプロパンガス屋と出会うことができました。

戸建1戸につき、目安として、以下のような設備のグレードアップをしていただいています。

グレードアップの目安
・給湯器の交換と取り付け工事
・追い炊き機能の追加工事
・エアコンの新調と古いエアコンの処分
・モニタ付きインターホンの新調

まとめ

不動産投資で失敗しないために、リフォーム費を抑える方法を解説しました。

重要なポイントは、以下の6つです。

①水回りは、なるべくそのまま使う。
②リフォーム前に、賃貸の仲介業者に物件を見てもらう
③相場観を養い、業者に騙されないようにする
④便利屋など格安業者に発注する
⑤畳の表替えをしない
⑥プロパンガス屋を活用する

あわせて読みたい

【不動産投資|失敗しないためのコツ】初心者が知っておくべき節税方法&税理士の選び方

今回は以上です。

最後まで、ご覧いただき、ありがとうございました。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。

CAPTCHA