不動産投資の始め方⑦:失敗しない中古戸建のリフォーム方法

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回のテーマは、リフォーム方法について。

今回は、初心者向けです。

・どうやって安くリフォームすればいいの?
・リフォーム業者に騙されそうで怖い。

該当する人は続きをご覧ください。

大家になるまでの流れ

まずは、大家になるまでの一連の流れをご覧ください。

  1. 勉強
  2. 物件選び
  3. 物件探し
  4. 内見
  5. 価格の計算
  6. 買付証明書の提出
  7. 契約
  8. 引き渡し
  9. 管理会社選び
  10. 客付け
  11. リフォーム
  12. 成約

今回は「11.リフォーム」の解説をします。

リフォームの方針

中古戸建投資を行う場合、リフォームの知識が必要になります。
まず前提として、業者に外注するという場合の解説をします。
DIYが得意な人は自分でやったらその分コストが抑えられるのでやったら良いと思いますが、私の場合はやりません!

というか、できません笑

私は、時間をお金で買うというつもりで、業者に外注しています。

リフォーム時の注意点

初心者がついやってしまいがちな失敗が、

自分が住むような感覚でリフォーム費をかけ過ぎてしまうことです!

あくまでも不動産賃貸業なので、自宅用のリフォームとは、リフォーム内容とかける費用が全然違います。

リフォームする箇所と、しない箇所の棲み分けをしないといけません。

これが、中古戸建投資の成功失敗を分ける重要なポイントになります!

他の記事で、同じくリフォームの際の注意点を書いています。
宜しければご覧ください。

《あわせて読みたい関連記事》

不動産投資の始め方③:失敗しない中古戸建を買う時の判断方法

リフォーム費の抑え方

実際のところ、私はフォームに関して専門家のような知識があるわけではありません。でも、相場観を養ったことでコスパの良いリフォームができたと振り返っています。

リフォームのやり方に正解はないと思うので、参考までに私が普段行っているやり方をお伝えします。

まさどん

私が行うリフォーム方法は以下の通り

1.水回りは、なるべくそのまま使う

水回り(浴室、台所、トイレ)をフルリフォームした場合、300~400万円以上かかってしまいます。そんな費用をかけてしまったら、大家業は成り立ちません。
 ですから、水回りがキレイな状態の物件を購入するようにしています。でも、キレイと言ってもそのまま使えるわけではないので、清潔感のある家になるように最低限のリフォームは必要になります。

«リフォーム費を抑える具体的な方法»
浴室:壁の塗装、床は既存の床の上にシート貼り、全体クリーニング程度。
キッチン:ガスコンロの交換、クリーニング程度
トイレ:便器はそのままで、ウォシュレット交換、床をクッションフロア化、壁のクロス張替え程度
⇒3か所のリフォーム費は、約17万円でした。

過去に便利屋にクリーニングを依頼しましたが、その内容は、雑巾で拭くという素人でもできるようなやり方だったため、あまりキレイになりませんでした。
水回りに関しては、クリーニングの専門業者をおすすめします。

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2.リフォームする前に、賃貸の仲介業者に物件を見てもらい、意見をもらう

そのエリアの賃貸需要に詳しいのは賃貸の仲介業者なので、どこをリフォームすれば客付けがしやすいのか、ヒアリングするようにしています。

これにより、必要以上にリフォーム費をかけるのを未然に防ぎます。

3.相場観を養い、業者に騙されないようにする。

初めはリフォームにいくらかかるのか見当もつかないと思います。
ですので、3社ほど相見積もりを取ることをおすすめします。

ここで注意点です。
何も希望や条件を伝えずに見積を依頼すると、300~400万円という高額な見積が出てくることがあります。

これは上級者向けですが、大家側から、この場所をこういうやり方でリフォームをして下さい、と指示できると良いです。でも、最初はできないと思うので、全体の予算を伝えて、その中でどのようなリフォームができるのか相談するようにしましょう。

4.リフォーム業者ではなく、便利屋など格安業者に発注する。

リフォームに関する専門業者よりも、便利屋など格安業者の方が単価が安いです。

例えば、壁の塗装に関して、左官屋は3万円/日に対して、便利屋は1万円/日というような金額の差があります。便利屋の方が左官屋に比べてクオリティが低いとはいえ、十分綺麗に仕上げてもらえるので全く問題ありません。

ただ、上記の通り、クリーニングで失敗したように、リフォーム箇所全てが格安業者だと失敗する可能性があります。おすすめは、大工仕事は直接大工さんかリフォーム業者、クリーニングはクリーニング専門業者、素人でも時間をかければできそうな仕事は格安業者で、と使い分けることです。

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屋根まわり、水まわり、窓まわり、表層リフォーム、外壁など、素人では手に負えないリフォーム箇所を幅広く対応。また、「家の専門家」が施工するので、高度な技術があります。

注意点は、エリアが東北、関東、東海エリアであり限定されていること。もう1点は、緊急対応が難しいことです。

5.畳の表替えをしない。

世の中様々な価値観の人がいて、入居者の中には使用感がある畳でも全く気にしない、という人もいます。なので、内見の際、入居希望者から”表替えをしてくれたら契約する”という交渉が入ってから表替えすれば良いと思います。

早いタイミングで表替えをしてしばらく空室の状態が続くと、梅雨時期や夏はかびが発生しやすいので、表替えをするなら、やはり入居直前にした方が良いですね。

あと、表替えではなく、交換が必要なくらい状態が悪い畳もあります。
実際に私は、カーペットを上から敷くというやり方を採用しました。汚い畳を隠すという作戦です。これが成功し、その部屋は、特に問題なく入居者の方に使っていただけています。
6畳間だったので、もし畳を新調していたら6万円程度かかるのが、カーペット購入費1万円で済みました。

6.プロパンガス屋を活用する。

プロパンガス屋と15年間の契約をする代わりに、無料で給湯器やエアコンなどを新品に交換し、取り付けまでしてくれます。

このことは、不動産投資を始める前から知っていたのですが、では具体的にどのプロパンガス屋が良いのかは、始めてみないとわかりません。

知り合いにプロパンガス屋がいなければ、紹介してもらうことも一つの手です。

ガス屋の窓口は、WEB上でプロパンガス料金の診断・一括見積を行い お客様にとって最良条件の優良ガス会社をご案内するサービスです。

私は、幸運にも良いプロパンガス屋と出会うことができ、給湯器の交換と追い炊き機能の追加工事、エアコンの交換と古いエアコンの処分、モニタ付きインターホンの新調など、色々と設備のグレードアップをしていただいています。

リフォームに関しては以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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