【不動産投資初心者の人へ】中古戸建の内見 徹底解説!

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、中古戸建の内見について徹底解説します!

超初心者向けの内容です。

・内見のチェックポイントは?
・内見の時、何をヒアリングしたらいいの?
・内見の時、どんな交渉をしたらいいの?
・リフォーム費の見積もりは、どうやってするの?
・購入希望額は、どうやって決める?
・持ち物って何が必要?

そんなことで悩んでいる方は、この記事をご覧いただくことで、

内見の成功イメージを持つことができるようになります。
これから中古戸建で不動産投資を始めたい方、是非ご覧ください!

まさどん

まさどん流内見のテクニックを公開します!

まず、お伝えしたいのは、下記の項目は、全て当日に行います。

内見の事前準備

持ち物

  • 名刺
    →もし名刺が無ければ、名刺代わりになるものでも良いと思います。例えば、A4サイズのプロフィールシート(氏名、連絡先、物件の希望条件など記載)など。
  • 水平器
    →建物の傾きをチェックします。
  • メジャー
    →土地や道路の幅をチェックします。

心構え

遅刻しないように余裕を持って現地に向かいます。
→交渉を有利に進めるためにも遅刻厳禁です!

時間設定

午前か、遅くても15時までをおススメします!

後述しますが、内見後に賃貸仲介業者にヒアリングをするためです。

内見のチェックポイント

ポータルサイト上では、わからない箇所をチェックします。

外部・周辺のチェック

  • 前面道路の幅
    →セットバック※が必要かどうか、車の出し入れがしやすいか。
     ※セットバックが必要な場合、どれくらい必要なのか確認する。
  • 接道状況
    →土地と2m以上接しているのか。
  • 前面道路の交通量の確認
    →騒音がないか。(近所の住民にヒアリングしても良い。)
  • 境界杭の確認
    →越境していないか。
  • 擁壁の有無
    →擁壁がある物件は、見送ることが多い。
  • チョーキング現象の有無
    →外壁塗装が必要かどうか。必要な場合、100~150万円くらいかかる。
  • クラックの有無
    →横向きクラックは要注意。判断できない場合は、業者に見積もってもらう。
  • 駐車場台数
    →地方では2台必要。
     また現況1台分だとしても、2台置けるように工事可能かどうか。
  • 蟻道のチェック
    →シロアリがいるかどうか。被害の広がりもチェック。
  • 嫌悪施設の有無
    →近所に墓、養鶏場、火葬場ないか。客付けに影響が出る。
  • ゴミ置き場
    →あまりにも遠いと、客付けに影響が出る。

内部のチェック

  • 傾き
    →水平器でチェックする。
  • シロアリ
    →いる場合の特徴:玄関や水回り周辺の床がボロボロになっている。
  • 雨漏り
    →雨染みのチェック。広範囲であれば見送る。
  • 風呂
    →表層リフォーム(塗装など)で使えるか。
  • 台所
    →表層リフォーム(クロス張替え)で使えるか。
  • トイレ
    →表層リフォーム(クロスやCF張替え、シャワートイレ追加)で使えるか。
  • 洗濯機置き場
    →室内の方が良い。屋外の場合、客付けに悪影響。

  • →フカフカしているところのチェック。
  • 建具
    →建付けのチェック。

  • →スムーズに開け閉めできるか。
  • エアコン取付部
    →築古の場合、エアコンを取り付けられる状態になっていない。
     その場合、電気工事が追加で発生する。

「マイナス点を指値交渉の理由にする」

というつもりで、物件や敷地周辺をチェックします。

内見時のヒアリング

物件情報

  • 固定資産税評価額
    →積算評価の確認。当日、業者が持っていることが多い。
    →購入希望金額を査定する際に参考にする。
  • 固定資産税/都市計画税
    →年間に発生する固定費の確認。当日、業者が持っていることが多い。
  • これまでの修繕有無
    →今後のリフォームの参考にする。業者は、知らない場合が多い。

売主情報

  • 売却理由
    →相続、引っ越しなど(問い合わせ時にヒアリングできていない場合、聞く。)
    ※相続の場合は、指値しやすい。
  • 売主情報
    →売主の年齢、住むエリア(近いか遠いか)
     遠くに住む場合、相場を知らないことが多いので、指値しやすい。

業者情報

  • 元付業者かどうか
    →元付業者の場合、指値しやすい。

別記事で、なぜ元付業者だと指値しやすいか、解説しています。

不動産投資の始め方④:失敗しない中古戸建を買う時の指値交渉

地域情報

  • 近隣に迷惑住民の有無
    →知らないことが多い。
  • 自治会費、加入義務の確認
    →知らない場合の方が多い。

内見時に行うリフォーム費の計算

おすすめのリフォーム方法

正直なところ、リフォームに関して、そこまで詳しいわけではありません。

そして、DIYは行いません!というか、できません!!
本業があるため、DIYにかける時間がありませんし、大工仕事は苦手です。

自分でDIYができる人は、材料費しかかからないので、かなりコストカットできますが、本業がある人は、時間を確保することは簡単ではありません。

私は、「時間をお金で買う」という感覚で、業者に支払って、リフォームしていただきます。その方が、入居付けまでの期間が短縮できますし、効率的です。

というように、リフォームに関してそこまで詳しくない私ですが、失敗しない物件を購入することができます。

その方法は、

なるべく、リフォーム費がかからない物件を買うことです。

初心者の方には、この方法をおすすめします!

ですから、ポータルサイトで物件を探す時点で、かなりリフォーム費がかかりそうな物件は、候補から外しています。

例えば

  • 雨漏りの範囲が広い
  • 建物全体が傾いている
  • 浴室をシステムバスに変える必要がある
  • 和式トイレや汲み取り
  • シロアリ被害が広範囲
  • 横方向にクラックが入っている
  • 壁がない

逆に、以下のようなリフォーム内容で済む物件を買います。

例えば、

  • 内装の塗装
  • クロスの張替え
  • 網戸の張替え
  • クッションフロアの交換
  • 洗面化粧台の交換
  • クリーニング
  • 残置物の撤去
  • 風呂の追い炊き機能追加

理由は、リフォーム費の計算を、大きく読み間違えることがないからです。

例えば、リフォーム内容と費用の目安です。

  • 浴室:壁塗装/床シート貼りで、10~12万円が目安。
    床シートは「バスナフローレ」を使っています。
  • トイレ:クッションフロア交換で、1.5万円程度。
    シャワートイレが、1.5万円が目安。(ネット通販がお得)
    ※ちなみに、便器交換(設置費込み)で10万円程度。
  • クロス張替えが、1万円/坪
    →建物中の全て張替えで、30~40万円が目安。
  • 網戸の張替えが、1千円/枚
  • クッションフロア交換が、洋室(6畳)が3~4万円、トイレが1~2万円。
  • 洗面化粧台の交換が、3万円台+取付施工費。(施主支給)
  • 追い炊き機能の追加:0円
    プロパンガス業者が無償で給湯器の交換と設置をしてくれます。
具体例

建物延床面積が約100㎡の戸建の、内装リフォーム費(表層リフォーム)が、ちょうど100万円でした。
今思うと、80万円くらいに抑えることができたと思います。

中古戸建投資で、利益を出すためには、安くリフォームすることが必要です。

DIYが苦手な人は、安い業者に発注することも一つの手です。
家の困り事を格安で対応してもらえる「イエコマ」をおすすめします。

屋根まわり、水まわり、窓まわり、表層リフォーム、外壁など、幅広く対応していただけるのは助かります。
ただ、1棟アパートは対象外で、戸建のみが対象なので注意が必要です。

イエコマ公式HP



豆知識

素人がリフォーム費を抑える方法として、おススメします。

施主支給:大家が材料を支給し、施工は業者にしてもらうこと。

例えば、

洗面化粧台やシャワートイレをネット通販で安く買う。
→業者に取り付けてもらう。

実際にこのシャワートイレを買いました。安くてブランド力もメーカーなので、安心して提供できると思いました。

具体例①

業者が扱う3万円のシャワートイレを、ネット通販だと1.5万円で購入できました。
→これだけで、1.5万円の経費カット!

実際にこの洗面化粧台を買いました。時間指定ができなかったことが残念でしたが、ブランド力のあるメーカーで、かつ横幅が750mmある商品でこの価格はコスパが高いと思いました。

具体例②

業者が扱う7万円の洗面化粧台を、ネット通販だと3.5万円で購入できました。
→これだけで、3.5万円の経費カット!

別記事で、リフォーム方法について詳しく説明しています。

不動産投資の始め方⑦:失敗しない中古戸建のリフォーム方法

内見時の指値交渉

細かく、チェックやヒアリングした後に、「欲しい」と思ったら指値交渉をします。

計算方法

購入希望額の計算式は以下のとおり。

想定家賃収入(年間)÷利回り20%=購入希望額

※利回りは、求める利回りに変更してください。

私の投資エリアでは、中古戸建の家賃相場は5~7万円(駐車場2台込み)。
仮に、家賃6万円で想定し、利回り20%で逆算して、大体の購入希望額を決める。

つまり、

72万円(家賃収入)÷20%(利回り)=360万円(購入費+購入諸経費+リフォーム費)

・購入諸経費は、大体30~40万円です。仮に40万円とします。
・仮にリフォーム費を100万円とします。

これで、購入希望額が決まりました。

360万円‐100万円(リフォーム費)‐40万円(購入諸経費)=220万円

→購入希望額=220万円となります!

金額の提示

内見をしながら、上記のような計算を頭の中で行います。
そして、正直に仲介業者に伝えます。

指値NGであれば、はっきり断られます。
可能性がありそうであれば、買付証明書の提出を求められます。

ここで重要なのは、以下のとおり。

  1. 希望額の理由を伝える
  2. 仲介業者を味方につける

1.上記の「利回りから逆算した金額」でも良いですし、「路線価や固定資産税評価額の金額」を理由にしても良いと思います。

2.仲介業者にとってのメリットを想像すること。

 例えば、「両手取引ができる」「ノルマの達成ができる」「面倒な売れ残り物件を、早く処分できる」「”仲介手数料”以外の報酬が期待できる(例えば、リフォーム費や管理料)」など。

ポイント
・希望額の理由を伝える!
・仲介業者を味方につける!

賃貸需要の調査

内見後、仲介業者からもらった物件資料を持って、最寄の賃貸の仲介業者にお邪魔します。ミニミニ、エイブル、ホームメイト、ニッショーなどです。

特にアポを取る必要はなく、突然訪問します。

そこでお伝えすることは、

  1. 自己紹介(大家業をしている)
  2. メリットの提示(無事に購入でき、客付けする際は仲介して欲しい)
  3. 想定家賃の提示依頼(物件資料を渡しながら、いくらであれば客付けができるか教えてほしい)

そうすると、丁寧に教えていただけます。

<補足>
お菓子や飴、コーヒーなどの、差し入れを持って行きましょう!
まだ仕事が依頼できるか決まっていないのに、貴重な時間をいただくわけなので。

買付証明書

購入希望額の再計算

賃貸仲介業者へのヒアリングの結果、どうやら家賃6.5万円くらいで客付けできそうということがわかったとします。

ここで、購入希望額の変更を行います。

  • 家賃収入78万円(6.5万円×12カ月)÷20%(利回り)=390万円(合計金額)
  • 購入希望額=390万円‐100万円(リフォーム費)‐40万円(購入諸経費)

→購入希望金額が250万円と決まりました。

買付証明書の提出

買付証明書を提出し、売主へ購入意思を書面で伝えます。
この買付証明書に、売主に納得してもらえそうな理由を添えたり、条件を提示したりします。

私はこのような内容を買付証明書に記入することが多いです。

  • フォーム費に〇〇万円かかると見積もっていますので、ご負担頂けませんか。
  • 残置物はそのままで構いません。
  • 契約不適合責任 免責
    →購入後に不具合が見つかっても、売主に責任追及しません、ということ。
  • 確定測量なし
    →確定測量をする場合、50万円以上かかる可能性があり、売主の費用負担が増える。

重要なのは、内見当日に買付証明書を提出することです!

最初の物件は、本当に大丈夫だろうか、と不安になりますし、かなり勇気がいることだと思います。
私も震えながら買付証明書を提出したことを覚えています。

良い物件は誰でも欲しいものですから、とにかくスピードが大事です!
なるべく早く提出し、交渉権をゲットするようにしましょう。

但し、融資を使って物件購入をする場合は、注意が必要です。
融資が通る前に買付証明書の中に”融資特約あり”として提出する方法と、融資の内諾を得てから買付証明書を提出する方法がありますので、どちらになるのか仲介業者に確認しましょう。

買付証明書【サンプル】

これは、私が実際に提出した買付証明書と同じ内容です。

  • 日付:提出日を記入します。内見当日に提出します。
  • 住所、氏名:購入希望者の住所と氏名を記入します。
  • 物件名:「〇〇市△△町 戸建」と記入します。
  • 土地、建物:業者からもらった資料通りに記入します。
  • 購入金額:希望する金額を記入します。
  • 手付金:購入金額の10%が目安です。
  • 支払方法:「現金」か「融資」を選びます。
  • 有効期限:早く返事をいただきたいので、提出後1週間としました。
  • 融資特約なし:今回は、現金で支払うので。「融資特約なし」になります。
    融資を使う場合は、「融資特約あり」となります。
  • 契約不適合責任 免責:購入後、不具合が見つかったとしても、責任追及しません、という意味。
    ※中古物件を購入する時は、ほぼこの条件になると思います。
  • 確定測量なし:測量をする場合、売主負担が増えるため。自宅用であれば、行った方が良いと思いますが、あくまでも投資物件であるため、不要と判断しました。
  • 残置物は:売主が困っていたところだったので、私が片づけるという条件を提示しました。

まとめ

不動産投資全体について

戸建・1棟アパート・土地など、不動産投資、全てにおいてに言えることは、

不動産投資では、どんな物件をいくらで買うのか

これによって、「成功と失敗が決まる!」と思っていただいてかまいません。

そして、失敗しないための方法は、

とにかく安く買うこと

です。

今回の戸建投資について

現地調査、リフォーム内容と費用の試算、価格交渉、需要調査、最終的な判断など、全てにおいて、とても重要な工程で、1つもミスが許されません。

どこかで重大なミスをしてしまうと、その時点で「失敗が確定する」ことも十分ありえます。

そして、物件価格は安くても200~300万円なので、とりあえず買ってみるか、という、軽い気持ちで始めるわけにはいきません。

そこで、私が初心者におススメする方法は、

300万円以下で買う

自信を持って「買い!」と思えない時は、買わない

300万円以下で買える物件と出合えるまで、探しつづけてください。

そして、自信が持てるまで、目利き力を鍛えてください。

あと、おススメの目利き力の鍛え方は、

内見したら、必ず、購入希望額を算出すること

私の経験上、10回内見し、購入希望額を数値化するトレーニングをした結果、やるべきことの抜けがなく、スムーズにできるようになったと思います。

あと、残念なお知らせですが、

どれだけ注意していても、最初は、絶対にミスします

例えば、

  • リフォーム費をかけ過ぎる
  • 買いたい病にかかり、物件を高い金額で買ってしまう
  • 客観的に数字で判断せず、業者の言うことを鵜呑みにしてしまう
  • 大幅指値しすぎて、仲介業者にめちゃくちゃ怒られる
  • 田舎過ぎて、管理会社がほとんどいない、エリアだった

でも重要なことは

取り返しのつく失敗に、コントロールすること

そのためには、

やっぱり安く買うこと!

です。

初めてのことばかりなので、最初の1戸目の購入が一番難しいと思います。

やはり、周りに大家業をしている人がいれば、相談すれば良いと思いますが、そうじゃない人の方が多いのではないでしょうか。

私も相談できる相手がいなかったので、買付証明書を提出するときは、とても不安になって手が震えた記憶があります。

もし、私が初心者の頃に、現役大家さんに相談できる窓口があったら良かったのに、と思ったので、相談窓口を設置しました。

確かに、自分なりに必死で考えて、失敗して、そしてまた同じ失敗しないように繰り返す。この経験によって、大家として成長することができるのだと思います。

一方で、不動産投資では致命的な失敗をしてしまうと、取返しのつかなくなる場合もあります。最低でも200~300万円のお金が動くので、まず、やってみようという気軽にはできません。

ですから、致命的な失敗をしないように、少しでもお手伝いができればと思います。

もし宜しければご利用ください。

相談窓口 相談窓口

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA