【不動産投資】初心者必見!中古戸建を内見する時のチェックポイントを徹底解説

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2021年12月現在)

今回は、中古戸建の内見について徹底解説します!

・内見のチェックポイントは?
・内見の時、何をヒアリングしたらいいの?
・内見の時、どんな交渉をしたらいいの?
・リフォーム費の見積もりは、どうやってするの?
・購入希望額は、どうやって決める?
・持ち物って何が必要?

そんなことで悩んでいる方は、この記事をご覧いただくことで、

内見する時のチェックポイントが理解できるようになります。

これから中古戸建で不動産投資を始めたい方、是非ご覧ください!

事前準備|中古戸建の内見

メジャー

内見の持ち物

内見当日の持ち物は、以下のとおり。

  • 名刺
    →もし名刺が無ければ、名刺代わりになるものでも良いと思います。例えば、A4サイズのプロフィールシート(氏名、連絡先、物件の希望条件など記載)など。
  • 水平器
    →建物の傾きをチェックします。
  • メジャー
    →土地や道路の幅をチェックします。

内見の時間設定

午前中か、遅くても15時までをおすすめします!

理由は、内見後に賃貸の不動産屋にヒアリングするためです。

内見当日の到着時間

また、遅刻しないように余裕を持って現地に向かいます。

最低でも予定時間の30分前には行き、周辺を歩いて調査します。

  • 近隣のアパート
    →賃貸需要をチェック。アパートが建っているか、高稼働で入居者が入っているか。
  • 近隣の店
    →住みやすそうかチェック。
  • ゴミ捨て場
    →ゴミ捨て場までの距離をチェック。遠いと客付けに影響が出る。

交渉を有利に進めるためにも、遅刻厳禁です!

内見のチェックポイント

内見当日

ポータルサイト上では、わからない箇所をチェックします。

外部のチェック

前面道路の幅

セットバック※が必要かどうか、車の出し入れがしやすいか。
※セットバックが必要な場合、どれくらい必要なのか確認する。

接道状況

土地と2m以上接しているのか。

前面道路の交通量の確認

騒音がないか。(近所の住民にヒアリングしても良い。)

方角

日当たりが悪くないか。

境界杭の確認

越境していないか。

擁壁の有無

擁壁がある物件は、見送ることが多い。

チョーキング現象の有無

外壁塗装が必要かどうか。必要な場合、100~150万円くらいかかる。

クラックの有無

横向きクラックは要注意。判断できない場合は、業者に見積もってもらう。

駐車場台数

→地方では2台必要。
 また現況1台分だとしても、2台置けるように工事可能かどうか。

蟻道のチェック

シロアリがいるかどうか。被害の広がりもチェック。

嫌悪施設の有無

近所に墓、養鶏場、火葬場ないか。客付けに影響が出る。

内部のチェック

建物の傾き

水平器でチェックする。

シロアリの有無

玄関や水回り周辺の床がボロボロになっている場合、シロアリの可能性あり。

雨漏りの有無

雨染みのチェック。広範囲であれば見送る。

風呂

表層リフォーム(塗装など)で使えるか。

台所

表層リフォーム(クロス張替え)で使えるか。

トイレ

表層リフォーム(クロスやCF張替え、シャワートイレ追加)で使えるか。

洗濯機置き場

室内の方が良い。屋外の場合、客付けに悪影響。

フカフカしているところのチェック。

建具

建付けのチェック。

スムーズに開け閉めできるか。

エアコン取付部

築古の場合、エアコンを取り付けられる状態になっていない。
 その場合、電気工事が追加で発生する。

「マイナス点を指値交渉の理由にする」

というつもりで、物件や敷地周辺をチェックします。

内見のチェック項目
チェック項目がたくあんありますが、チェックリストをつくって、1つずつ確認すればOK!
チェックリストを無料配布
チェックリストがダウンロードできますので、宜しければご利用ください。

内見時のヒアリング

内見のヒアリング

物件情報

固定資産税評価額

積算評価の確認。当日、不動産屋が持っていることが多い。

購入希望金額を計算する時、参考にする。

固定資産税/都市計画税

年間にかかる固定費の確認。当日、業者が持っていることが多い。

これまでの修繕有無

今後のリフォームの参考にする。不動産屋は、知らない場合が多い。

売主情報

売却理由

  • 相続
  • 引っ越し
  • 資産整理など

問い合わせの時に、電話で確認することも多い。

⇒相続の場合は、指値しやすい。

指値しやすい条件
相続物件

売主情報

  • 売主の年齢
  • 住むエリア

売主が高齢者の場合、”早く売りたい”という焦りがある。

遠方に住む場合、”管理が大変のため早く売りたい”と考えている場合が多い。

⇒売主が高齢者&遠方に住む場合、指値しやすい。

指値しやすい条件
・売主が高齢者
・売主が遠方に住む

業者情報

  • 元付業者かどうか

元付業者の場合、指値しやすい。

指値しやすい条件
・仲介の不動産屋が、元付業者

あわせて読みたい

別記事で、なぜ元付業者だと指値しやすいか、解説しています。

【不動産投資】指値交渉の目安とコツ|中古戸建を買う時の交渉術を公開

地域情報

  • 近隣に迷惑住民の有無
  • 自治会費、加入義務の確認

不動産屋は、近隣住民に面倒な人が住むかどうか知らないことが多いです。

また、自治会費のことも知らないことが多いため、買うことが決まったら、自分で近隣住民に聞いて調べることが多いです。

内見時に行うリフォーム費の計算

計算

内見の最中に、いくらで指値するのか考えないといけません。

そのためには、リフォーム費がいくらかかるのか、計算できるようにならないといけません。

リフォーム費の計算は、初心者にとって非常に難しいところです。

初心者におすすめのリフォーム費の計算方法

慣れていないうちは、リフォーム業者から見積ってもらうことです。

  1. リフォーム業者に、内見に同席してもらう
  2. リフォーム業者を、不動産屋から紹介してもらう

この2パターンだと思いますが、何回か行うことで、リフォーム費の相場感覚が身につきます。

失敗しないためには、リフォーム費の相場感覚を身につけることが必要だと思います。

そして、リフォーム費の計算をしやすくするために、るべくリフォーム費がかからない物件を買うことです。

ですから、物件選びが、とても重要です。

初心者にとって物件選びのポイント

初心者が買わない方が良い物件と、前向きに検討すべき物件の特徴をまとめました。

各特徴は、以下のとおり。

候補から外す戸建の特徴

初心者には、かなりリフォーム費がかかりそうな物件は、候補から外すことをおすすめします。

以下のような物件は、買わない方が無難。

  • 雨漏りの範囲が広い
  • 建物全体が傾いている
  • 浴室をシステムバスに変える必要がある
  • 和式トイレや汲み取り
  • シロアリ被害が広範囲
  • 横方向にクラックが入っている
  • 壁がない

初心者におすすめする戸建の特徴

一方で、以下のリフォーム内容で済む物件をおすすめします。

  • 内装の塗装
  • クロスの張替え
  • 網戸の張替え
  • クッションフロアの交換
  • 洗面化粧台の交換
  • クリーニング
  • 残置物の撤去
  • 風呂の追い炊き機能追加

リフォーム費の計算を、大きく読み間違えることがないので、強くおすすめします。

物件選びのポイント
・大規模修繕が必要な物件は、見送るのが無難。
・表層リフォームで済む物件がおすすめ。

リフォームの優先順位

あれもこれもリフォームしたくなりますが、予算の上限を決めて、予算内に収めるように、優先順位をつける必要があります。

考え方としては、客付けできる物件をつくるためのリフォームです。

つまり、水回りを優先します。

例えば、

  • キッチンと風呂は、シングルレバーに交換。
  • 風呂は追い炊き機能をつける
  • 風呂の床は、上からシートを貼ってキレイに仕上げる。
  • 脱衣場の洗面化粧台は、グレードは下げても良いので、新品に交換。
  • 古いトイレの便座は新品に交換。
  • 便器が使えそうであれば、シャワートイレだけ追加。

リフォーム内容と費用の目安

よくあるリフォーム内容と、リフォーム費の目安をまとめました。

  • 浴室:壁塗装/床シート貼りで、10~12万円が目安。
    床シートは「バスナフローレ」を使っています。
  • トイレ:クッションフロア交換で、1.5万円程度。
    シャワートイレが、1.5万円が目安。(ネット通販がお得)
    ※ちなみに、便器交換(設置費込み)で10万円程度。
  • クロス張替えが、1万円/坪
    →建物中の全て張替えで、30~40万円が目安。
  • 網戸の張替えが、1千円/枚
  • クッションフロア交換が、洋室(6畳)が3~4万円、トイレが1~2万円。
  • 洗面化粧台の交換が、3万円台+取付施工費。(施主支給)
  • 追い炊き機能の追加:0円
    プロパンガス業者が無償で給湯器の交換と設置をしてくれます。

参考までに、戸建1号にかかったリフォーム費です。

建物延床面積が約100㎡の戸建の、内装リフォーム費(表層リフォーム)が、ちょうど100万円でした。

当時の実力では、リフォーム費をその程度に抑えることしかできませんでしたが、今思うと、あと20~30万円は下げられたと思います。

  • プロパンガス業者の設備提供を依頼しなかった
  • 無駄なクロスの張替えをしてしまった
  • 無駄に床のリフォームをしてしまった

リフォーム費を抑える方法

中古戸建投資で、高利回り物件に仕上げるには、安くリフォームすることが必要です。

DIYができる人は、自分で直す。

そうじゃない人は、安い業者に発注するしかありません。

リフォーム業者選び


初めのうちは、リフォーム業者を知らないことが多いと思います。私もそうでした。

そんな時、私が利用してきたのは、くらしのマーケット

口コミやユーザーの満足度、料金などが比較することができるので安心して利用ができます。

畳の表替えやふすまの張替えのような各リフォーム以外にも、ハウスクリーニング、不用品回収など、各カテゴリで信頼できる業者を探すことができますよ。

くらしのマーケットの公式サイトを見る

施主支給

素人がリフォーム費を抑える方法として、おすすめします。

施主支給:大家が材料を支給し、施工は業者にしてもらうこと。

例えば、

  • 洗面化粧台やシャワートイレをネット通販で安く買う。
    →業者に取り付けてもらう。

このシャワートイレを買いました。安くてブランド力もメーカーなので、安心して提供できると思いました。

施主支給で経費カット

リフォーム業者が仕入れる場合、3万円になります。
→1万円以上の経費カット!

この洗面化粧台を買いました。ブランド力のあるメーカーで、かつ横幅が750mmある商品でこの価格はコスパが高いと思いました。

施主支給で経費カット

リフォーム業者が仕入れる場合、7万円になります。
→これだけで、3万円以上の経費カット!

あわせて読みたい

リフォーム方法を安く抑える、その他の方法について詳しく解説しています。

【不動産投資】中古戸建てのリフォーム費を抑えるための6つのポイント

内見時の指値交渉

指値交渉

細かく、チェックやヒアリングした後に、「欲しい」と思ったら指値交渉をします。

物件価格の計算方法

希望する物件価格の計算式は、以下のとおり。

想定家賃年収÷利回り20%=希望する物件価格

利回りは、求める利回りに変更して計算してください。

家賃相場

私の投資エリアでは、中古戸建の家賃相場は5~7万円(駐車場2台込み)です。

家賃相場は、必ず、賃貸の不動産屋にヒアリングしましょう。

1社ではなく、3社ヒアリングすることをおすすめします

希望する物件価格のシミュレーション

仮に、家賃6万円で想定し、利回り20%で逆算して、大体の購入希望額を決めることをシミュレーションします。

72万円(家賃収入)÷20%(利回り)=360万円(物件価格+購入諸経費+リフォーム費)

かかる経費を、以下のように仮定します。

  • 購入諸経費は、大体30~50万円。仮に40万円とします。
  • 仮にリフォーム費を100万円とします。

これで、購入希望額が決まりました。

360万円-100万円(リフォーム費)-40万円(購入諸経費)=220万円

「希望の物件価格は220万円」と決まりました。

指値交渉

内見をしながら、上記のような計算を頭の中で行います。
そして、正直に不動産屋に伝えます。

指値NGであれば、はっきり断られます。
可能性がありそうであれば、買付証明書の提出を求められます。

ここで重要なのは、以下の2点。

  1. 指値する金額の理由を伝える
  2. 不動産屋を味方につける

1.指値する金額の理由を伝える

上記の「利回りから逆算した金額」でも良いですし、「路線価や固定資産税評価額の金額」を理由にしても良いと思います。

2.不動産屋を味方につける

不動産屋にとってのメリットを想像すること。

例えば、以下のようなことが挙げられます。

  • 両手取引ができる
  • ノルマが達成できる
  • 面倒な売れ残り物件を、早く処分できる
  • ”仲介手数料”以外の報酬(リフォーム費や管理料)が期待できる
指値交渉する時のポイント
・指値する金額の理由を伝える
・不動産屋を味方につける

賃貸需要の調査

賃貸需要のヒアリング

内見の時に対応してもらった不動産屋から渡された物件資料を持って、最寄の賃貸の不動産屋に訪問します。

ミニミニ、エイブル、ホームメイト、ニッショーなど、できれば3社に訪問することをおすすめします。

特にアポを取る必要はなく、突然訪問します。

そこでお伝えすることは、

  1. 自己紹介(大家業をしている。)
  2. メリットの提示(無事に購入でき、客付けする際は仲介して欲しい。管理も含めて相談したい。)
  3. 想定家賃の提示依頼(物件資料を渡しながら、いくらであれば客付けができるか教えてほしい。)

そうすると、丁寧に教えていただけます。

3社にヒアリングした場合、想定家賃が3社とも違うことはよくあります。

その場合、3社の平均で見ることが多いです。

あと、想定家賃をヒアリングする際、最低と最高を確認することをおすすめします。

最低というのは、確実に客付けできる最低限の家賃。
最高というのは、客付けできる可能性がある範囲での最大限の家賃。

補足
お菓子や飴、コーヒーなどの、差し入れを持って行きましょう!
まだ仕事が依頼できるか決まっていないのに、貴重な時間をいただくわけなので。
賃貸需要調査でのポイント
・できれば3社にヒアリングする
・想定家賃は、3社の平均値で判断する

買付証明書

買付証明書の提出

希望する物件価格の再計算

賃貸仲介業者へのヒアリングの結果、どうやら家賃6.5万円くらいで客付けできそうということがわかったとします。

ここで、希望する物件価格を変更します。

・家賃年収78万円(6.5万円×12カ月)÷20%(利回り)=390万円(合計金額)
・希望する物件価格=390万円-100万円(リフォーム費)-40万円(購入諸経費)

「希望する物件価格が250万円」と決まりました。

買付証明書の提出

買付証明書を提出し、売主へ購入意思を書面で伝えます。
この買付証明書に、売主に納得してもらえそうな理由を添えたり、条件を提示したりします。

私はこのような内容を買付証明書に記入することが多いです。

  • フォーム費に〇〇万円かかると見積もっていますので、ご負担頂けませんか。
  • 残置物はそのままで構いません。
  • 契約不適合責任 免責
    →購入後に不具合が見つかっても、売主に責任追及しません、ということ。
  • 確定測量なし
    →確定測量をする場合、50万円以上かかる可能性があり、売主の費用負担が増える。

重要なのは、内見当日に買付証明書を提出することです!

最初の物件は、本当に大丈夫だろうか、と不安になりますし、かなり勇気がいることだと思います。
私も震えながら買付証明書を提出したことを覚えています。

良い物件は誰でも欲しいものですから、とにかくスピードが大事です!
なるべく早く提出し、交渉権をゲットするようにしましょう。

但し、融資を使って物件購入をする場合は、注意が必要です。
融資が通る前に買付証明書の中に”融資特約あり”として提出する方法と、融資の内諾を得てから買付証明書を提出する方法がありますので、どちらになるのか仲介業者に確認しましょう。

買付証明書【サンプル】

これは、私が実際に提出した買付証明書と同じ内容です。

1.物件

  • 物件名:「〇〇市△△町 戸建」と記入します。
  • 土地、建物:業者からもらった資料通りに記入します。

2.売買金額

  • 購入金額:希望する金額を記入します。
  • 手付金:購入金額の10%が目安です。

3.支払方法

  • 支払方法:「現金」か「融資」を選びます。

4.有効期限

  • 有効期限:早く返事をいただきたいので、提出後1週間としました。

5.その他条件

  • 融資特約なし:今回は、現金で支払うので。「融資特約なし」になります。
    融資を使う場合は、「融資特約あり」となります。
  • 契約不適合責任 免責:購入後、不具合が見つかったとしても、責任追及しません、という意味。
    ※中古物件を購入する時は、ほぼこの条件になると思います。
  • 確定測量なし:測量をする場合、売主負担が増えるため。自宅用であれば、行った方が良いと思いますが、あくまでも投資物件であるため、不要と判断しました。
  • 残置物は:売主が困っていたところだったので、私が片づけるという条件を提示しました。

戸建投資で失敗しないための2つポイント

重要事項

現地調査、リフォーム内容と費用の試算、価格交渉、需要調査、最終的な判断など、全てにおいて、とても重要な工程で、1つもミスが許されません。

どこかで重大なミスをしてしまうと、その時点で「失敗が確定する」ことも十分ありえます。

そして、物件価格は安くても200~300万円なので、とりあえず買ってみるか、という、軽い気持ちで始めるわけにはいきません。

そこで、私が初心者におすすめする、戸建投資で失敗しないためのポイントは、以下の2つ。

300万円以下で買う

自信を持って「買い!」と思えない時は、買わない

300万円以下で買う

300万円以下で買える物件と出会えるまで、探しつづけてください。

そして、自信が持てるまで、目利き力を鍛えてください。

あと、おすすめの目利き力の鍛え方は、

内見したら、必ず、購入希望額を算出すること

私の経験上、10回内見し、内見したら必ず、希望する物件価格の計算をした結果、やるべきことの抜けがなく、スムーズにできるようになったと思います。

②自信を持って「買い!」と思えない時は、買わない

なかなら自信が持てませんが、上記のように、内見&物件価格の計算を10回繰り返すと、自信が持てるようになりました。

ただ、残念なお知らせがあります。

それは、どれだけ注意していても、最初は、絶対にミスをする、ということです。

例えば、

  • リフォーム費をかけ過ぎる
  • 買いたい病にかかり、物件を高い金額で買ってしまう
  • 客観的に数字で判断せず、業者の言うことを鵜呑みにしてしまう
  • 大幅指値しすぎて、仲介業者にめちゃくちゃ怒られる
  • 田舎過ぎて、管理会社がほとんどいない、エリアだった

でも、重要なのは、取り返しのつく失敗にコントロールすること

そのためには、やっぱり安く買うことです。

あわせて読みたい

別記事で、最初の1戸目を買うために行ったことを書きました。
買えるまでに行った内見の回数や、過去に内見した物件を紹介していますので、ご参考までに。

【はじめての不動産投資】初心者必見!最初の1棟目を買うために行ったこと

不動産投資家を目指す人のための相談窓口

相談窓口

不動産投資家を目指す人向けに、コンサルを行っています。

全てが初めてのことなので、最初の1戸目の購入が一番難しいと思います。

私自身、相談できる人が誰もいなかったので、まだ物件を持っていなかった頃は、不安でしょうがなかったです。

不動産投資では、「知っている・知らない」で結果が大きく変わります。

そして、”知らない人が悪い”、という世界だと思っています。

今までに色んな物件を買い、そして色んな失敗をしてきましたので、その経験をもとに、微力ながら「最初の一歩」のお手伝いができればと思います。

もし宜しければご利用ください。

詳細はこちらから。

相談窓口 相談窓口

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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