【初心者向け】不動産投資で月30万円のキャッシュフローを実現する方法

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、不動産投資で月30万円のキャッシュフローを実現する方法について。

前提として、これから不動産投資を始める場合を想定しています。

初心者向けの内容です。

・これから不動産投資を始めたい。
・毎月30万円のキャッシュフローを目指したい。

該当する人は続きをご覧ください。

結論:中古戸建×3戸 + 中古アパート×2棟買う!

大事なのは、買う順番です

まずは中古戸建を3戸買ってから、中古アパート2棟をおすすめしています。

過去記事で、「月10万円キャッシュフローを実現する方法」「月20万円のキャッシュフローを実現する方法」について解説しました。

なぜ、中古戸建なのか、中古アパートなのか。
そして、具体的な手法について詳しく解説したので、そちらの記事をご確認ください。

【初心者向け】不動産投資で月10万円のキャッシュフローを実現する方法 【初心者向け】不動産投資で月20万円のキャッシュフローを実現する方法

私は、中古戸建を3戸買ってから、中古アパート2棟という流れで、買い進めてきましたが、中古戸建を買い続けても良いと思います。

もしくは、中古戸建3戸、中古アパート1棟を買ってから、土地を仕入れて、新築アパートを建ててても良いと思います。

目的地に到達するまでの正解は一つではないのです。

では、なぜ私が戸建3戸+アパート2棟を、おすすめするのか説明します。

中古戸建3戸+中古アパート2棟の理由

理由①:まずは小さく始める。

まずは小さく始めて、中古戸建3戸で大家として実績をつくりながら、不動産賃貸業のノウハウを習得する。

不動産は動く金額が大きいため、金銭的にリスクの低い、中古戸建をおすすめします。

理由②:レバレッジを効かせて資産拡大を目指す。

不動産賃貸業に慣れたタイミングで、中古アパートにシフトする。

私が思う中古アパートの魅力は、以下のとおり。

中古アパートの魅力
・レバレッジを効かせて、規模拡大のスピードを上げられる
・すぐにキャッシュフローが得られる

一方で、中古戸建や新築アパートは以下のようなデメリットがあるため、よく考えてから、買うタイミングを決めましょう。

中古戸建・新築アパートのデメリット
・中古戸建:融資が受けづらく、資産拡大のスピードが遅い
・新築アパート建築(土地から):すぐにキャッシュフローが得られない
・新築アパート建築(既存):割高であるため、儲からない

キャッシュフロー月30万円を達成するためにやるべきこと

①中古戸建投資の手法を覚える

物件の仕入れ

どんな物件をいくらで買うか

物件の仕入れで、成功の80%くらい決まるという感覚です。

過去記事を一通り読んでいただければ、どんな物件をいくらで買えば良いのか、ご理解いただけると思います。

【超初心者向け】中古戸建の探し方徹底解説! 【不動産投資初心者向け】中古戸建の探し方(アットホーム)徹底解説! 【不動産投資初心者向け】中古戸建の問い合わせ方法 徹底解説! 【不動産投資初心者の人へ】中古戸建の内見 徹底解説! 不動産投資の始め方④:失敗しない中古戸建を買う時の指値交渉 不動産投資の始め方③:失敗しない中古戸建を買う時の判断方法

リフォーム

戸建投資では、物件の仕入れの次に重要なのは、リフォームのスキルです。
なるべくリフォーム費を抑えて、入居者さんに満足してもらえる物件に仕上げることがポイントです。

別記事で、リフォーム費を抑える方法について、詳しくまとめています。

不動産投資の始め方⑦:失敗しない中古戸建のリフォーム方法

②中古アパート投資の手法を覚える

銀行開拓

アパートを買うためには、銀行開拓は欠かせません!

別記事で銀行開拓の攻略方法について詳しく解説しています。

【不動産投資】銀行開拓の攻略方法!|1年間で2行から融資承認をもらった事例

物件の仕入れ

物件の仕入れ方が、戸建の場合と異なることが多いです。

いかに優良物件を仕入れるか

これがポイントですが、ポータルサイトには載っていないので、収益物件を扱う不動産屋から、直接情報をもらう必要があります。

別記事で優良物件を紹介してもらう方法を解説しています。

【不動産投資】売買仲介業者から優良物件を紹介してもらう方法徹底解説!

物件の目利き

アパートは金額が大きいため、物件選びを間違えてしまうと、致命的なミスになりかねません。
ですから、慎重に物件選びをする必要があります。

一番のリスクは、多額の借金による、自己破産のリスクです。

その他のリスクは、以下のとおり。

  • 客付けが戸建に比べて弱い:立地を厳しくに見る必要がある
  • 売主は投資家であるため指値しづらい:相手はプロである
  • 買い手が見つかりにくい:売る相手は投資家のみ(実需向けではない)
  • 収支計算がしづらい:費用の項目が多く、融資条件次第である
  • 戸建に比べたら入居期間が短い:特に単身向けは1~2年の可能性もあり
  • 銀行開拓もあわせて行う必要がある:最低でも2000万円以上のため
  • 修繕規模が大きい:戸建に比べて1度にかかるリフォーム費用が高い

別記事で、1棟アパートの購入の見極め方について詳しく解説しています。

【はじめての不動産投資】1棟アパート/マンションの購入の見極め方 徹底解説!

③現金(自己資金)を貯める

後述しますが、私の場合、キャッシュフロー月30万円を達成するのに、自己資金を1800万円使いました。

コロナバブルによる株価高騰の恩恵を受けたことが影響し、規模拡大ができたわけですが、それ以外に、本業からの給料を、なるべく節約して貯金する。

さらに、不動産からの家賃収入を再投資する。

このように、新たに物件が買えるように、自己資金をコツコツと貯め続けました。

おそらくYouTubeや、Twitter、ブログ、本などで、勉強すれば、どんな物件をいくらで買って、どのように運営すれば良いのか、頭では理解できるようになると思います。

私も、初心者だった頃、丸3ヶ月勉強して、頭では理解できるようになりました。

一番難しいのは、現金(自己資金)を貯めることかもしれません。

キャッシュフロー月30万円を達成した事例

  • 戸建1号:4.4万円
  • 戸建2号:3.7万円
  • 戸建3号:2.3万円
  • アパート1号:10.6万円
    ⇒21万円

戸建1~3号、アパート1号に関して、過去記事で詳しく説明しています。

【初心者向け】不動産投資で月10万円のキャッシュフローを実現する方法 【初心者向け】不動産投資で月20万円のキャッシュフローを実現する方法

アパート2号:10.5万円

  • 家賃収入/年:313万円
  • 維持費/年:59万円
    ※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計
  • 返済額/年:128万円
    →年間のキャッシュフロー:126万円(=313-59-128)
    →毎月のキャッシュフロー:10.5万円(126÷12)

別記事で、買った時の様子や銀行開拓の方法を詳しく解説しています。

【不動産投資|中古アパート|RC|ファミリー】優良物件が買えました|実利8.5%の事例

合計のキャッシュフローが月31.5万円になりました!

必要な自己資金:1,800万円

私は、自己資金500万円で、不動産投資を始めました。

残りは、給料から生活費をできるだけカットしたり、株の売却益や家賃収入を再投資して購入資金に充てたりして、1300万円つくりました。

最後に

キャッシュフロー月30万円を達成するには、色んなパターンが考えられます。

堅実にかつ、スピーディーに規模拡大を考えた場合は、中古戸建3戸+中古アパート2棟という結論に至りました。

この先は、地道に中古戸建を買い続けても、中古アパートを買い続けても良いと思います。
もしくは、土地を仕入れて、新築戸建を建てる選択肢もアリですね。

毎日無駄遣いをせず節約し、自己資金が貯まったら、買い続けることの繰り返しで、キャッシュフローが増え続けることになります。

そして、私は、このタイミングで、土地を仕入れて新築アパートの建築にチャレンジすることにしました。

「同じことを堅実に繰り返す」よりも「新しいことをやってみたい」という好奇心が勝りました。

冒頭でお伝えしたとおり、目指すゴールまで辿り着くのに、道はいくつもあります。

なぜその道を選ぶのか、人によって考えが違ったり、性格が表れたりするのが、不動産投資(不動産賃貸業)の面白いところの一つだと感じます。

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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