【不動産投資|空室対策】1R3点ユニットの客付け方法(2パターン)を公開します

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

アパート4棟、戸建3戸を所有しています。(2021年11月現在)

今回は、空室対策について。

以前、Twitterでこのようにツイートしました。

客付けがしづらい、と言われている1R3点ユニットの客付け方法について、詳しく解説します。

・1R3点ユニットを持っているけど、客付けに苦戦している。
・1R3点ユニットは、どんな人が住む?
・1R3点ユニットのアパートが売りに出ているけど、買って良いの?

該当する人は、続きをご覧ください。

3点ユニットとは

3点ユニットとは、お風呂とトイレ、洗面台が同じスペースに設置されたユニットバスのこと。

    3点ユニットのイメージ

私は学生の頃に、1R3点ユニットに住んだことがあり、特に不便を感じませんでしたが、最近はアパートの数が飽和状態になっていることもあり、不人気のようです。

例えば、岐阜市を例に挙げます。

築30年前後で、6畳1R3点ユニットは、家賃(共益費込)1.9万円でも入居付けが難しい物件が多いです。

1R3点ユニットの所有物件数

所有しているアパートのうち、1R3点ユニットの部屋があるのは2棟です。

戸数

11戸

入居状況

100%(11/11) ※2021年11月現在

別記事で物件を紹介しています。購入の経緯や理由なども書いていますので、宜しければご覧ください。

この物件はアパート1号(全8戸)。1R3点ユニットは、8戸。

【不動産投資|木造|生活保護】はじめてのアパート投資で400万円以上の指値に成功!実利15.4%の事例

この物件はアパート3号(全9戸)。1R3点ユニットは、3戸。※残りの6戸は、3DK。

【不動産投資|中古アパート|入居率96%の優良物件】好条件で融資交渉成功!実利12.1%の事例

客付けパターン

①生活保護受給者

生活保護受給者の方が、物件を選ぶ基準は以下のとおり。

  • 運転ができないため、役所、スーパー、病院などが近くにある
  • 60代以上の方が多いので、身体に負担がかからない1階を好む傾向にあり
  • 生活用品は行政からの補助の対象外なので、家電の備え付けがある物件

県庁所在地など、人口が多いまちは、生活保護受給者の需要が高い。

逆に、人口が少ないまちでは、需要が低い。

生活保護受給者を受け入れて大丈夫?

別記事で、生活保護受給者を受け入れるメリット・デメリットをまとめています。
気になる人はご覧ください。

不動産投資で生活保護受給者を受け入れるメリット・デメリット

②法人

物件の近くに転勤が伴うような大きな会社や工場がある場合、借主は、その法人。

法人が部屋を借りて、社宅として従業員に住んでもらう、というパターン。

大家としてはありがたい話なのですが、実際に住む人の意見を聞かずに、他の部屋の選択肢を与えずに、法人が部屋を決めてしまうことが多いです。

実際に住む人にとっては、辛いかもしれません…。

転勤が伴うような大きな会社や工場は、需要が高い。

購入の見極め方法

基本的には、私は1R3点ユニットは見送ります。

では、なぜ1R3点ユニットのアパートを買ったのか。

  • アパート1号:生活保護受給者向けに、需要が高いことがわかったから。
  • アパート1号&3号:高利回りの物件だったから。
  • アパート3号:土地値が高く、積算評価の高い物件だったから。
  • アパート3号:法人向けに、客付けができることがわかったから。

メインはファミリー向けですが、客付けができる1R3ユニットであれば、「買い」と判断することもあります。

でも、基本的には見送るようにして、1R3点ユニットでも客付けできる物件であれば、検討します。

別記事で、1棟アパート/マンションの、購入判断する際の分析方法について書いています。

【不動産投資:はじめての1棟アパート/マンション】マイソク分析・現地調査・融資申し込み|買う手順を解説!

まとめ

1R3点ユニットの客付け方法について、解説させていただきました。

繰り返しになりますが、

私は、基本的には1R3点ユニットは見送ります。

できれば買いたくありません。

ただし、客付けできるのであれば、検討します。

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました!

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA