不動産投資で生活保護受給者を受け入れるメリット・デメリット

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年1月現在)

今回は、生活保護受給者を受け入れるメリット・デメリットについて詳しく解説します!

今回は、現役大家さん向けです。

・そもそも生活保護って何?
・生活保護受給者を受け入れて大丈夫?家賃滞納が心配。
・一般的な入居者と何が違うの?
・生活保護受給者の入居者をどうやって探すの?

そんなことに疑問を感じている方は、参考になると思います。

私が所有するアパートは生活保護受給者に入居いただいています。
最後に、所有物件を例に、生活保護受給者を受け入れる時の注意点や客付けのポイントなどを、解説します。

是非ご覧ください。

生活保護とは?

概要

生活保護は、経済的に困窮している人に対して当面の生活費を支給する国の公的扶助制度です。

生活保護制度は、生活に困窮する方に対し、その困窮の程度に応じて必要な保護を行い、健康で文化的な最低限度の生活を保障するとともに、自立を助長することを目的としています。

厚生労働省 生活保護制度 制度の趣旨

生活保護の要件

以下のような条件に該当する人は、審査に通過しやすいです。

  • 生活資金:収入が国が定める最低生活費の基準を下回っている。
  • 身体:病気や障害などが原因で、働きたくても働けない。
  • 財産:預貯金や土地などの財産がない。
  • 他制度:年金制度や国の公的融資など他の制度を利用しても生活費が足りない。

扶助の内容

生活保護費として受給できる扶助の具体的な内容は、以下のとおり。

  1. 生活扶助:食費、被服費、光熱費などの一般的な生活費
  2. 住宅扶助:自宅の家賃や地代など住居にかかる費用
  3. 教育扶助:制服や教科書などの学用品や授業料など就学に必要な費用
  4. 医療扶助:通院代や入院費など医療にかかる費用
  5. 介護扶助:入浴介護やリハビリなど介護サービスを利用する費用
  6. 出産扶助:分娩料や入院代など出産時に必要な費用
  7. 生業扶助:商売を始めるための技能取得費用、作業着などの就職支度費
  8. 葬祭扶助:式や通夜式、法事など葬祭にかかる費用

→不動産投資では、「2.住宅扶助」が関わってきます。

住宅扶助の対象

  • 家賃(地域によって異なるが、上限あり。)
  • 敷金礼金
  • 引っ越し費用
  • 火災保険料
  • 契約更新料

住宅扶助の対象外

  • 水道光熱費
  • 家電製品
  • 自ら進んで退去した場合は、全て対象外
  • 都道府県を越えて転居する場合は、全て対象外

生活保護|受け入れのメリットとデメリット

メリット

  • 家賃相場よりも高い家賃がもらえる!
    例)私の所有物件のエリア|1Rの相場:1.8万円→住宅扶助:3.2万円
    ※該当する市の場合、単身一人当たり3.2万円/月の住宅扶助
  • 家賃滞納のリスクがない!
    →入居者からではなく、行政から直接納付してもらえる。
  • 仲介業者へ支払う広告料が、実質負担なし。
    →住宅扶助で大家がもらう敷金礼金を、そのまま仲介手数料と広告費に充てる。
  • 長期入居の可能性が高い。
    →一度、住んだら最期まで入居されることが多い。
  • 「駐車場なし」の物件でも問題なし!
    →生活保護受給者は車を持てないため。

デメリット

  • 孤独死のリスクがある。
    →60代以上が多いので、独りで亡くなり、しばらく気づかれない可能性あり。
    →特殊清掃やリフォーム、残置物の片付けに相当な費用と時間がかかる。
  • 余計なリフォーム費がかかる。
    →中には、部屋を汚く使われる人がいる。
  • 近隣住民とのトラブルが起こるリスクがある。
    →特に精神障害の方や、前科がある人は要注意。

孤独死保険でリスクヘッジすればOK!

リフォーム費や、残置物の撤去、夜逃げが対象となります。
 また、費用は、1部屋当たり300円/月程度なので、割安だと思います。

デメリットを理由に、生活保護受給者を断る大家も多いとのこと。

需要はあるけど、供給量が少ないのでチャンス!

体験談

生活保護受給者を入居させて大丈夫?

結論:大丈夫!という判断をしています。

上記のようなメリットとデメリットを天秤にかけて、メリットの方が多いという判断しています。

注意点

①人口が多いエリアじゃないと厳しい!

賃貸仲介業者からのヒアリング結果は、以下のとおり。

  • 県庁所在地のような人口が多い地域では、ニーズ高い。
  • 人口15万人程度の地域では、期待できない。
    (全くニーズがないというわけではない。)

②好立地じゃないと厳しい!

生活保護受給者は、車を持っていません。
なので、スーパーや金融機関、駅の近くなど、便利な場所を好まれます。

客付けのポイント

①生活保護に慣れている管理会社を選ぶ!

理由は以下のとおり。

  • 生活保護に詳しい賃貸仲介業者同士の強いパイプがあるため、客付けに有利。
  • 役所の福祉課や、リサイクルショップなど、関連機関との強いパイプがある。

生活保護に強い賃貸仲介業者に営業する

生活保護の対応は、一般の入居者と違って特殊であるため、慣れている仲介業者に訪問して、客付け依頼をしましょう。

私の経験上、役所近くの仲介業者が慣れていることが多いです。

理由は、生活保護の申請は、役所で行います。ですから、自ずと役所近くの賃貸仲介業者に部屋探しの相談に行かれるためです。

③家電4点セットを用意する!

家電は住宅扶助の対象外です。

生活に必須である冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、炊飯器の4点をプレゼントしましょう!

中古でも問題ありません。喜ばれます。

現状、家電製品を用意する大家は少ないようです。

客付け【事例】

アパート購入時の入居状況は、5/8でした。

引き渡し後、すぐに近隣の賃貸仲介業者5社営業に回ったところ、以下のような反応でした。

  • 家電4点が用意されるのは案内しやすい。
  • 好立地の物件は案内しやすい。
  • 客付けを決めた場合の報酬は、合計3カ月分(広告料2か月+仲介手数料1カ月)はありがたい。
  • 生活保護受給者を断る大家は多い。
  • 3点ユニットでも問題なし。
  • 高齢者の場合、2階よりも1階を好む人が多い。

→結果、約1カ月で2部屋、客付けをしてもらえました。

別記事で、このアパートを購入する時の様子を書いています。

【不動産投資|木造|生活保護】初めてのアパート投資で400万円以上の指値に成功!実利14.5%の事例

今回は以上です。

今回も最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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