【不動産投資】未公開物件で指値成功!築85年で実利22%のボロ戸建投資の事例

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年1月現在)

今回は、具体的に私の所有物件の事例をご紹介します。
ご紹介するのは、戸建2号です。

今回は、初心者&現役大家さん向けの内容です。

・どんな物件を買ったらいいの?
・いくらで買ったらいいの?
・どうやって指値交渉するの?

そんなことで悩んでいる方は参考になると思います。
是非ご覧ください。

不動産投資において、どんな物件をいくらで買えるのか、が成功するために最も重要なポイントになります!

このことはよくよく覚えておいてください。

まさどん

私の体験談です

物件探し

今回の物件はポータルサイトに載っていなかった物件です。
仲介業者から直接連絡が入ったので、せっかく連絡してもらえたから行ってみるか、という軽い気持ちで行きました。

ちなみに、当時、こんなスペックの戸建を探していました。

  • 購入価格300万円以下
  • 新耐震基準(築39年以内)
  • 駐車場2台分
  • 3LDKもしくは4LDK
  • 市街化区域
  • 積算評価以下
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーがよく引っ越してくるエリア

業者から連絡もらった時点では、以下のようなスペックだということがわかりました。

  • まだ値付けされていない
  • 築年数不明
  • 駐車場は縦列で3台可
  • 間取り不明
  • 非線引き区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で5分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 昔からの団地にある
  • 最寄のインターまで車で5分

そして、売主と直接つながっているということは、元付業者である、ということも。

内見

当然ですが、遅刻しないように余裕を持って現地に向かいます。
予定よりも5分ほど早く現地に到着すると、そこで待っていたのは、仲介業者と70代くらいの売主らしき人。

今日は売主様をお連れしましたので、気になることは直接聞いて交渉してくださいねー。

(えっ?!直接売主に交渉して良いの?!)

予想外の展開で戸惑いました。。。

事前に写真をいただけなかったので、色々と見せていただきました。
全体的にボロなのですが、水回りはすぐに使えそうな状態でした。
あと、家財道具が多く、洗濯機置き場は外。。。
間取りは3DK
そして、現地に行ってわかったのが、目の前が墓!
更に擁壁物件!

売主から以下のことを教えてもらえました。

  • 築85年
  • 40年前に増築
  • 水回りは増築時のもので、何度かリフォーム済
  • 売主の実家
  • 相続物件
  • 荷物が片付かなくて困っている
  • 固定資産税評価額は約420万円
  • 固定資産税は約2.5万円
  • 親戚全員から欲しくない、と断られた
  • 元気なうちに早く売りたい
  • 近所に小学生の子どもがいる家が何軒もある

その時、私はこう思いました。

  • 確かにボロだけど、水回りは少し直すだけで使える
  • 現状縦列3台可だけど、敷地内の倉庫を壊せば敷地内で車が回る
  • 墓の近く、擁壁などリスクもある
  • 指値ができそう


→水回りに清潔感があって、低い家賃であれば、きっと入居付けはできる。
 金額次第で買ってもいいかも。

他の記事で、どんな物件が指値がしやすいか、詳しく説明しています。

《あわせて読みたい関連記事》

不動産投資の始め方④:失敗しない中古戸建を買う時の指値交渉

指値交渉

実際の交渉

あのー、率直なご意見聴かせていただきたいんですが、おいくらであれば譲っていただけますでしょうか。

(苦笑いしながら)うーん。。。

(苦笑いしながら)うーん。。。

・・・(少し沈黙。。。)

〇〇さん(売主)、いかがですか?

いくらくらいが良いのかねー。

では、おいくら手元に残したいですか?

100万円程度はねぇ。

わかりました。検討させていただきます!

この時、”100万円で買付出そう!”と決めました。

そして、以下のような条件付きで買付証明書を提出しました。

  • 契約不適合責任 免責
  • 確定測量不要
  • 家財道具はそのままで構いません。
・築85年であり相当古いこと
・目の前がお墓であること
・擁壁物件であること
・大量に家財道具が残っていること
 以上を考慮致しまして、この金額を希望させていただきます。

と空欄に記入し、提示金額の理由を示しました。

その結果、提出した翌日に業者から売主からOKいただけたという連絡が入りました。

ここで重要なポイントです!

今回の事例から、なぜ指値ができたのか分析してみます。
それは、売主&業者にとってメリットがあるからです。

売主の気持ち

  • 年齢的にも時間に余裕がなく、自分が元気なうちに早く売りたい
  • 所有しているだけで固定資産税や電気代の基本料金などがかかる
  • 大量の荷物があり、片付けができない
  • 親戚全員から「要らない」と言われたことで、本当に売れるのか不安

業者のメリット

  • 元付業者でもあるため両手取引ができる
  • ボロ物件なので、買い手が少ない。さっさと売りたい

ボロ物件で、擁壁有り、しかも目の前が墓で大丈夫?

  • 最低でも実質利回り20%は狙えると思った
  • 大家としての経験を積みたかった
  • 100万円で買えるのであれば、仮に失敗したとしても致命的なミスにはならない

主に3つの理由で、”買い”という判断をしました。

現在、もし仮に同じような物件が出てきたら、見送っているかもしれません。

家賃設定

実際のところ、家賃設定に困りました。

というのも、田舎まちであるためで、そもそも戸建賃貸の供給量が少ないことにより、賃貸の仲介業者もボロ戸建を扱う経験が少ないのです。

何社かにヒアリングしましたが、全員困ってしまいました。。。

家賃が3万円代になると、入居者の質が下がるとはっきり言われました。
入居者の傾向として、部屋を汚す、寝タバコ、近隣トラブルなど、大家としてのリスクが高まる、とのこと。

その結果、家賃を4.5万円と設定しました。

現時点では、大量の家財道具があることにより入居希望者を案内することが難しいと言われたので、まずは大量の家財道具を片づけることを優先しました。

リフォーム

今回は、高い家賃が期待できないため、必要最低限のリフォームで済ますことを考えました。

安さを重視したため、職人ではなく便利屋に任せて、自分は大量の家財道具の片付けをすることに役割分担しました。

解体

小さい倉庫でしたが、素人が一人で作業するのは危ないと思い、便利屋の提携先の解体業者に依頼しました。
とにかく安さを最優先ということで、ベルギー人とブラジル人に解体作業をしてもらいました。

ここで注意点。
とにかく安い買い解体業者が行うこととして、よく聞くのは、穴を掘って解体ゴミを埋めることです。

解体後、建物を建てようとしたら、地中からゴミが出てきた、なんてことにならないように業者選びには注意しましょう。

家財道具の撤去

約1カ月間、何度も現地に通い、軽トラに家財道具を積み、産廃処理業者のところまで運びました。量を数えたら、軽トラ20杯分。。。

今回は、家財道具の片付けを、全て自分一人で行いましたが、かなり大変でした。

軽トラを持っていない人や時間が確保できない人は、不用品回収業者の利用をおすすめします。

エコノバは、安心・信頼の不用品回収業者に一括で見積り依頼できます。 60秒程度のweb診断で最大5社まで問合せ可能で、見積もりは無料です! 

利用者の声も豊富にあるので、評判の良い業者を選ぶことができます。

自治体の粗大ごみとして処分する方が安い場合がありますので、不用品の種類を選んで、仕分ける必要がありますね。

リフォームの内容と金額

  • 倉庫の解体、撤去
  • 風呂塗装と床工事
  • 和室の壁塗装
  • カーペットの新調
  • 家財道具の処理

合計約70万円

→便利屋はリフォーム業者に比べて安い!
 とにかく安く仕上げたい場合は便利屋が良い。

ただ1点だけ不満がありました。
それは、ハウスクリーニングです。便利屋のハウスクリーニングの様子を見たところ、雑巾で拭くだけでしたので、正直素人の私でもできる内容でした。。。

頑固な油汚れやアカ汚れなど、細かな汚れがキレイに落ちなかったので、キッチンと浴室、トイレの水回りのクリーニングは、専門業者でも良かったかなと反省しています。

お掃除マスターは、年間実績3000件実績があるハウスクリーニング・掃除・清掃サービスの専門業者。

365日24時間、全国ほとんどのエリアで対応可能です。しかも相談、見積もり無料!

一律料金ではないため、見積もってみたら、「意外と高かった」というマイナス評価もありますので、注意しましょう。

さらに、プロパンガス業者に無償で工事や設備提供をしていただきました。
内容は以下の通り。

  • 風呂の給湯器交換
  • 風呂の追い炊き機能の追加工事
  • 新品エアコン1台の設置
  • モニタ付きインターフォンの設置

他の記事で、リフォーム方法やプロパン業者について詳しく説明しています。

《あわせて読みたい関連記事》

不動産投資の始め方⑦:失敗しない中古戸建のリフォーム方法

利回り

家賃4.5万円×12カ月=54万円

物件購入(諸経費込み):130万円

リフォーム費:70万円

→表面利回り42% 実質利回り22%

ビフォーアフター

最後にビフォーアフターをご覧ください。

台所、トイレ、リビングは家財道具を片付けただけで、リフォーム前と同じです。

今回の学び

戸建1号は、好立地・キレイ・高家賃と、非常にやりやすい物件であったのに対し、戸建2号は、微妙な立地・ボロ・低家賃であったため、購入、リフォーム、客付けなど全てにおいて判断に迷うことが多かったです。

なので、初心者は、ボロ戸建ではなく、まずは戸建1号のような好立地・キレイ・高家賃から始めることをおススメします!

そして、1号とは入居者の属性が大きく異なりました。
実は、当初はもっと色々とリフォームすることを考えていました。

例えば、

  • 洗濯機置き場を室内につくる
  • 全ての畳を表替えする
  • リビング+DKの間取りをLDKにするなど

でも、ヒアリングの結果、今回の物件は、どれだけリフォームしたとしても、そこまで家賃がいただけないことがわかり、家賃に見合う部屋に仕上げることを心掛けました。

つまり、

何が何でもキレイな部屋をつくるのではなく、

入居者に合わせた物件に仕上げること

が必要なんだと気づかされ、不動産投資は事業であるため、経営やマーケティングの視点が非常に重要であることに気づかされました。

今回も物件選びから客付けまでの一連のやり取りを通じて、youtubeやブログでは学べない、たくさんの学びと気づきが得られました。

今回は、以上です。
皆様の参考になれば嬉しいです。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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