【不動産投資|戸建投資】買いたい病&想定外トラブルで失敗!築40年で利回り11.6%の事例

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2021年12月現在)

今回は、具体的に私の所有物件の事例をご紹介します。
ご紹介するのは、戸建3号です。

今回は、初心者向けの内容です。

・投資目的で中古戸建を買いたい。どんな物件を買ったらいけないの?
・また、いくらで買ったらいけないの?
・どんな近隣トラブルがあるのか知りたい。
・買いたい病って何?

そんなことで悩んでいる方は参考になると思います。

なぜ私が失敗してしまったのか要因分析をします。

私のどこが間違っているのか、考えながら、ご覧ください。

物件探し|中古戸建

物件探し

今回の物件はポータルサイトで探しました。

当時、探していた物件のスペックは以下の通りです。

  • 購入価格300万円以下
  • 新耐震基準
  • 駐車場2台分
  • 3LDKもしくは4LDK
  • 市街化区域
  • 積算評価以下
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーがよく引っ越してくるエリア

そして、こんな物件が見つかりました。

  • 価格650万円
  • 築40年
  • 重量鉄骨
  • 駐車場台数は2台
  • 5DK
  • 小学校まで1.3km
  • 中学校まで1.2m
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で5分以内
  • 市街化区域
  • フルリフォーム(外壁屋根塗装、キッチン、トイレ、洗面所)済み
  • 積算評価:約550万円

まず、不動産屋に問い合わせをします。

そして、電話でヒアリングを行い、以下のことがわかりました。
まだ、慣れていなかったこともあり、電話の時点では指値のヒアリングはできませんでした。

  • 売主:建築業者
  • 売主:収益物件として所有している
  • 半年以上の売れ残り
  • 相手は元付業者

内見

内見

まず名刺交換とご挨拶。

今日は宜しくお願いいたします。

はい、宜しくお願いいたします。
売主さんね、早く売りたがっているから、是非検討してくださいね。

(早く売りたい、ってことは指値できるかも。)
はい、まず拝見させていただきます。

(一通り、じっくり内見する。物件を見ながら、)

キレイでしょ。売主さん、リフォームされましたから。
いつでも住める状態になっていますよ。

(確かに。すぐに貸し出せるのは良いな。リフォームに自信ないし。)
本当、状態良いですね。

この場所、この地域では1等地ですからね。
スーパーが近くにあって、コンビニ、郵便局、ホームセンター、飲食店、便利なところですよ。
私も同じ町内に住んでいますから。

(同じ町内なんだ。信頼できるかも。)
ちなみに、この辺りは若いファミリーは住んでいますか?

いますよ。ここに来るまで、新しい家たくさん建ってたでしょ。
すぐ裏にアパートがあって、あそこには若いファミリーがたくさん住んでますよ。

(若いファミリーには需要ありそうだな。)
率直に、家賃おいくらくらい、もらえそうですかね?

うーん。どうやろうね。
裏のアパートの家賃が6.5万円ですからね。
この辺りは、あまり戸建の賃貸がないから、何とも言えないですね。

(アパートよりは、高い家賃設定で良いんじゃないかな。そうなると、7万くらいいけるかも。)
ちなみに、金額のご相談はいくらかできそうですか?

どうやろうね。売り出し価格が800万円だったからね。
売主さんは、かなりリフォームしたから赤字ギリギリだ、なんて言ってますから。

(指値できるか微妙なのかな。早く実績つくりたいし、指値できなくても手堅い物件そうだから買っても良いかな。)
そうなんですね。ちなみに融資を考えているんですが、金額の相談は融資が通ってからですか?それとも審査前に相談できますか?

融資が通ってからじゃないとできないですね。

(やっぱりそうか。)
じゃ、融資相談してみようかな。

融資交渉

指値交渉

ちょうどその頃、戸建1号のリフォーム費に関して、金融機関に融資相談をしていました。

「ついで、戸建3号の物件購入費も通ったら良いな」、という軽い気持ちで、一緒に審査を申し込んでしまいました。

そして、積算評価が高いこともあり、融資が通ってしまいました。

指値交渉の失敗

融資が通ったため、指値交渉を行いましたが、

リフォーム費をかけ過ぎてしまったので、650万円より安いと赤字になるので、下げられません。

指値交渉は失敗に終わりました。

家賃設定

家賃設定

まずは7.5万円に設定しました。

理由は、以下の通り。

  • 売買仲介の不動産屋から、7.5万円でも可能性がある、と言われた。
    →セールストークを鵜呑みにしてしまった。
  • 近くのアパートが6.5万円だった。
    →それよりは高い家賃設定ができると判断したため。
  • 戸建1号の家賃設定が7.5万円だった。
    →とりあえず、参考にした。

購入後、管理管理会社が決まり、初めて物件を見ていただきました。

その時に、言われたのが、

正直、7.5万円は厳しいと思います。
この辺りでは、8万円出せば新築に住めますからね。

高くても6.5万円じゃないと客付け厳しいと思います。

案の定、7.5万円では全く反響がなかったため、募集開始2週間後に7.5万円→6.5万円に下げました。

それから、内見が10件以上あったのですが、なかなか決まらず、更に家賃を下げ、結局募集開始後3カ月半で家賃6.3万円でようやく決まりました。

リフォーム

リフォーム

フルリフォームされていたので、不要でした。

想定外のトラブル

トラブル

田舎の特有のトラブルかもしれません。

購入後、近所の人「事故物件だ」というデマ情報を流されていて、その間違った情報を信じている人がかなり大勢いることが発覚しました。

募集開始後3カ月の頃、小学生の子が2人いる若いファミリーに、かなり前向きに検討していただいていました。最終的な家賃や時期などの交渉中の時でした。

そのファミリーのお父さんが、物件の近くにある会社が取引先で、その従業員から「事故物件だからやめた方が良い」と言われたようです。

事実をお伝えしましたが、結局、入居をお断りされてしました。

全く想定してなかったトラブルで、やはりずっと同じ人が住み続けている田舎のエリアだったことで、そのようなトラブルに巻き込まれたのだと思っています。

ある程度人口の多い、市街地のエリアを選ぶことが無難だと強く感じました。

利回り計算

利回り計算

家賃:6.3万円×12カ月=75.6万円

物件価格:650万円


→表面利回り:11.6% 実質利回り:8.9%

戸建投資失敗の原因

要因分析

以下、かなり重要なポイントです!

  • 物件を買いたいを気持ちが強くなって、止められない”買いたい病”にかかってしまった。
    (早く大家実績をつくりたい、と焦っていた。)
  • 焦った故、多少、利回りが低くても良いかなと思ってしまった。
  • 賃貸需要のリサーチを怠った。
  • なんとかなるだろう、と楽観的だった。
  • 売買の仲介業者に賃貸需要の相談をしていた。
  • ”欲しい”と思える物件ではなかったのに、融資相談をしてしまった。
  • 人口4万人もいない田舎のエリアを選んでしまった。
  • 小中学校は近いけど、他のエリアから引っ越してくる子どもはあまりいないエリアだった。

この失敗は、物件のリサーチ段階で未然に防ぐことができます。

この失敗をしてからは、同じ失敗を繰り返さないように、事前のリサーチにかなり力を入れるようにしています。

初心者が陥りやすい失敗
・”買いたい病”にかかる
→冷静になって、数字(利回りやキャッシュフローなど)で判断する
・エリアの選定ミス
→人口流入がない田舎は見送るべき
・リサーチ不足
→指値交渉の余地、家賃相場など、買う前にしっかりリサーチする

私と同じ失敗をされませんようにお気をつけください!

最後に

自分自身の経験を基に、戸建投資で失敗しないための方法を本(電子書籍)にまとめました。

戸建投資に必要な情報を網羅しているのが、本書の特長。

別記事で、本を紹介しています。

初心者必見!電子書籍(Kindle本)の紹介|戸建投資のノウハウを1冊にまとめました

【副業から始める不動産投資】「戸建投資術」完全解説!

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今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

4 COMMENTS

屋号検討中

勉強なります!風評被害というのが起こるもんなんですね。失敗と書かれていますが、致命傷にならない失敗であるということが大切なんですね。本当一つ一つ物件が違うので、「行く」か「行かない」か、判断悩みます。

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masadon-fudosan

おっしゃる通り、致命的にならない失敗なので、まだ良いのですが、アパート規模でこの失敗をしてしまうと致命的になりかねません。借金額が桁違いですからね。
そういう理由からも、まずは中古戸建から始めることをおススメしています。

返信する
屋号検討中

返信ありがとうございます!先日「成功大家と失敗大家のシミュレーションの違い」のyoutubeを見て、本当にアパートの金額で失敗をすると、痛手が大きすぎる印象をもちました。だからこそ戸建から経験を積んでいくことがおすすめということですね!いつもためになる情報ありがとうございます!

返信する
まさどん不動産

戸建を2~3戸くらい経験積めば、大体のことはわかるようになると思うので、その後に1棟アパートにステップアップしてみてくださいね!

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