【不動産投資|アパート用地】536万円の土地が70万円で指値できた理由!相続人不存在の事例

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、土地が劇的に安く買えた事例をご紹介します。

初心者&現役大家さん向けの内容です。

・戸建を安く買う交渉方法はわかる。でも、土地は何を理由に指値交渉するの?
・具体的な指値の交渉方法を知りたい!

気になる方は是非ご覧ください。

物件(アパート用地)のスペック

当時は、アパート用地を探していたわけではなく、賃貸可能な戸建を探していました。

探していた戸建のスペックは以下の通り。

  • 購入価格300万円以下
  • 新耐震基準(築39年以内)
  • 駐車場2台分
  • 3LDKもしくは4LDK
  • 市街化区域
  • 積算評価以下
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーがよく引っ越してくるエリア

業者に電話で問い合わせをして、以下のことがわかりました。

  • 価格536万円
  • 築50年
  • 土地面積53.6坪
  • 駐車できる台数は不明
  • 間取り不明
  • 非線引き区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で5分以内
  • 保育園、小学校まで500m以内
  • 中学校まで1.5km以内
  • 最寄のインターまで車で10分
  • 半年以上売れ残ってる
  • 相続人不存在の物件

相続人不存在とは

初めて聞く言葉が出てきました。

相続人不存在!?

業者から相続人がいない物件だということを教えていただき、売買にどう影響が出るのか、調べました。

売買の際、以下の点が通常の売買と異なります。

売主は誰?

相続財産管理人が売主になります。

※今回は、家庭裁判所から選任された弁護士が相続財産管理人となりました。

誰が最終的な意思決定する?

家庭裁判所が最終的な判断を下します。

売主ではなく、家庭裁判所が、以下の項目に関して最終的な判断を下します。

  1. 売買価格
  2. 買主
  3. 売買時期

1.売買価格
 その金額は適正価格か?
→最低3社の査定書が必要となります。
⇒仲介業者に任せるしかありません。

2.買主
 特定の業者に利益を与えていないか?
→宅建業者はNG。個人ならOK。
⇒私の場合、資産管理法人なのでOKが出ました。

3.売買時期
 すぐに判断ができない。ある程度期間が必要となる。
⇒売買までに、買付を提出してから3カ月以上かかりました。

財産はどうなる?

国庫の帰属になります。

国庫とは財政活動の結果生じた現金などの財産を保有・管理している『国』のことをいいます。

財務省

<参考URL>
財務省:国庫制度の概要

財産は国庫の帰属となるため、大幅に指値可能となります!

非常に表現が難しいのですが、売主はあくまでも代理人なので、いくらでも良く、早く売ってしまいたいからです。裁判所も、自分個人の財産ではないので、客観的に見て正当な理由があれば、いくらでも良いわけです。

購入を決めた理由

  • 私の地元であり、便利で若いファミリーに人気なエリアだということをよく知っている。
  • 周辺に新しい道路ができたり、農地が宅地に変わって分譲地が売られたりと開発が進んでいるエリアである。
  • 最低でも坪10万円で売買され、近隣の分譲地では坪15万円以上の値がついている。
  • 古家をリフォームして貸しても良し、解体して小ぶりなアパートを建てても良し、土地として売っても良し。というように、色んな可能性がある物件で、安く買えさえすれば、利益が出ることがわかった。

⇒解体費+諸費用を200万円として、300万円以下なら買っても損しないと判断しました!

指値交渉

内見時のやり取りです。

金額のご相談はいくらくらい、できそうですか?

いくらでも良いですよ。半年以上売れ残っていますし、私も早くどなたかに買っていただきたいので笑
正直なところ、ここまで毎回1時間近くかけて通うのが大変ですから。
買付証明書を提出してもらえますか?

安ければ安いほど、ありがたいのですが笑
50万円はどうでしょうか?!



売買価格から、弁護士(相続財産管理人)にいくらか支払いますからね。50万円だと、ちょっと厳しいかもしれませんが、一旦それでやってみましょうか。

はい、では50万円で提出させていただきますので、宜しくお願いいたします!

当日のうちに、50万円で買付証明書を提出し、2ヶ月近く経ってから回答があり、70万円であれば検討可能とのことで、価格が決まりました。

別記事で指値交渉に成功した事例を紹介しています。

初めての不動産投資で半額以上の指値成功!築29年で実利13.5%の戸建投資の事例 【不動産投資】未公開物件で指値成功!築85年で実利22%のボロ戸建投資の事例 【不動産投資|木造|生活保護】初めてのアパート投資で400万円以上の指値に成功!実利14.5%の事例

新築アパート建築への挑戦

購入を考えた当初はリフォームして、貸し出すことを第一候補に考えたのですが、解体して新築アパートに挑戦します。

古家リフォームを選ばない理由

  • 古家リフォームは、今までやってきたから、違うことをしてみたい。
    →新築戸建か、新築アパートやってみたい。
  • リフォーム費を見積もってもらったら500万円以上だった。
    →DIYをやれば安くできるかもしれない。でも大幅リフォームは素人にはハードル高い。あと、入居付けまでに相当時間がかかりそう。

新築戸建を選ばない理由

検討しましたが、結局断念しました。

  • 新築戸建は、やりづらいエリア。転勤族があまりいないため、”新築戸建に住むならマイホームを買う”という流れなると想定される。
    →新築戸建の対象となるのは、学校の先生や総合病院の医師、個人事業主など、とのこと。(近隣の不動産屋からの情報)
  • 新築戸建は、融資が厳しい。融資期間は15~20年が目安となる。
    →あまりキャッシュフローが出ない。
  • 家賃がMAX8.5万円(駐車場2台込み)であるため、事業としてやるなら、建物価格1000万円程度のローコスト住宅となる。
    →いくら儲かるとは言え、「安かろう、悪かろう」の物件を提供するのは、自分の道理に合わない。実際に、そのローコスト住宅に住んでいる友人からも「壁ペラペラ、配管詰まる、すき間風が酷い」などあまり良い評判を聞かない。

以下、私の座右の銘で、事業を行う上で大切にしている言葉です。

道徳なき経済は犯罪であり、経済なき道徳は寝言である。

二宮尊徳

新築アパートを選ぶ理由

  • 新築アパートであれば、1LDK×2戸(駐車場4台なら可)。金融機関も戸建に比べて緩くなり、融資期間が最長30年可能となるため。
  • 1LDKの需要が高いエリアであるため。新婚夫婦が主なターゲットとなる。独身までは実家に住み、結婚を機にアパートに移る人が多い。
    →子どもが小さいうちまで住んでもらい、子どもの成長に応じて、同じ学区内の分譲地を買ってマイホームを建ててもらうというストーリーが描きやすい。
  • 近い将来、もう少し大きな規模の新築アパートを建てたいため。イメージは2LDK×4戸(駐車場8台)。まずは小さく始めて、アパート建築の経験を積む良い機会となる。

解体

建物面積が約90㎡の平屋で、解体費が150万円でした。

本音を言うと、もう少し安くできれば良かったのです。

ただ、安さを売りにしている業者は、”地中に埋めて知らんぷり”ということも聞くので、実績のある業者を選びました。

まとめ

今回は特殊なケースなので、狙って買えるわけではありません。

でも、ポータルサイトでは”相続人不存在”とは書いていないので、地道に安く買える物件を探していくしかないと思います。

今回は、下手な鉄砲も数撃ちゃ当たる、良い事例だと思います。

気になる物件があれば、まずは問い合わせをして、内見に行く。なかなか良い物件が安く買えることは滅多にありませんが、必ずそういう案件は見つかります。コツコツやっていくしかありません!

忘れてはいけないのは、今回、安く買えたのは、仲介業者のおかげということです。大して報酬がもらえる案件ではないのに、上手くまとめていただきました。

担当者にはお礼の言葉をお伝えすることはもちろん、法律でお支払いできる報酬の上限が決まっているので、別の形でお礼をするなどして、感謝の気持ちを伝えることが、また次の良い取引につながるのかなと思います。

また進展がありましたら、新築アパートの紹介もするつもりですので、お楽しみに!

今回は以上です。最後までご覧いただき、ありがとうございました!

最後に

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