【無料相談会の報告|2022年1月開催】Q&Aを一部紹介します

セミリタイヤ応援企画第1弾の報告

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2022年1月現在)

2022年1月に不動産投資でセミリタイヤ達成を応援する企画として、無料相談会を実施しましたので、報告します。

利用者からいただいた質問と、質問に対する私なりの回答を紹介しています。

特に、これから不動産投資を始めたい、という方向けに書きました。

興味ある方は、続きをご覧ください

企画概要|無料相談会

内容

主に不動産投資に関する相談会

通話(LINE)とテキスト(LINEもしくはTwitter)にて、いただいた質問に対して回答をさせていただく、という流れで進めました。

期間

2022年1月6日(木)~1月31日(月)

以下、企画の詳細記事です。気になる方は、ご覧ください。

【セミリタイヤ応援企画第1弾】無料相談会実施します!|2022年1月末まで

報告|無料相談会

利用者

23名

エリア

全国各地|愛知、岐阜、大阪、佐賀、東京、埼玉、栃木、茨城など

相談者の状況

ほぼ全員、所有物件ゼロ。

これから不動産投資を始める予定の方が多かったです。

利用者の声

特にアンケートは取らなかったのですが、利用者の方から、お礼のメッセージをたくさんいただきましたので、一部を紹介します。

今日はありがとうございました。
たくさん教えていただき感謝です。
何か私から、まさどんさんにできることはありますでしょうか。
何かありましたらお気軽におっしゃってください。

貴重なお時間を頂き、本当にありがとうございました。
とてもためになりました。
この世知辛い世の中、初心者の知らない者にこのようなことをして頂けたこと、感謝、感謝です。

今日はありがとうございました!
とても有益な時間でした!
まさどんさんのブログも読み込みます!

本日はありがとうございました!
知識が足りていない部分もあったと思うのですが、優しく丁寧に教えていただき、不動産へのビジョンが見えてきました。
今後とも宜しくお願いします。

丁寧に説明いただき、とても参考になりました!
ありがとうございます!
大家になった時は、ご連絡させて下さい。

今日はありがとうございました。
モヤモヤしたものがスッキリしてとても有難い時間でした。

本日はありがとうございました!
1人でひたすら調べて考えてパンクしそうになっていたのですが、頭がスッキリしました。

利用者の方々に喜んでいただけたようで、企画して良かったです!

いただいたご質問の紹介

利用者からいただいたご質問と、私なりの回答をご紹介します。

前提条件として、「これからはじめて不動産を行う場合」を想定しています。

また、あくまでも”私だったらどうするか”、という観点での回答ですので、これが必ず正しい、とお伝えするつもりはありません。

不動産投資家として発展途上であり、未熟者の一人の意見として、参考にしていただければ幸いです。

エリアや、不動産の所有状況、本人の資産状況や年齢、家族構成などによって、投資への考え方が大きく変わります。

不動産投資は、人によってベストな手法が違いますので、ご注意ください!

MEMO
不動産投資は、人によってベストな手法が違う
Q&Aの注意点
未熟者の一人の意見として、ご参考までに。

全体

Q:自分に合っている手法は?
A:その人による。自分が経験したことしかお伝えできませんが、「中古戸建」か「中古1棟アパート」をおすすめしています。資金に余裕がある人は1棟アパートでも良いかもしれないけど、1戸目は中古戸建をおすすめしています。
Q:物件ゼロで、これから不動産投資を始めたい。ある程度、勉強もした。次に、何をやったらいい?
A:不動産投資に使える現金が500万円貯まったのであれば、すぐに始める。まずはポータルサイトで気になる物件を見つけて、問い合わせと内見されてみてはどうですか。
Q:物件購入までの期間は?最短でどれくらい?
A:人による。私は、なるべく早く大家になることを目指しましたが、勉強を始めてから1戸目が買えるまで、3ヶ月かかりました。
Q:まずは戸建から?それともアパートから?どっちから始めたら良いと思う?
A:おすすめは金銭的なリスクが低い中古戸建から。ただし、中古戸建で良い物件が見つけられないのであれば、小ぶりな中古アパートでも良いかもしれません。アパートは、失敗した時のダメージが大きいので慎重に。
Q:手間がかからない、という理由で区分から始めようと思うけど、どう思う?
A:私の投資エリアでは、あまり儲からないので、私はやりません。
Q:戸建は管理が大変そうなイメージ。実際どうなの?
A:私は、全物件を管理会社に管理をしてもらっているので、全く大変ではない。中には、自主管理の投資家さんもいらっしゃいますが、突然入居者から連絡が入るのは嫌なので、管理を委託しています。
Q:不動産投資仲間やメンターを探している。どのように出会ったら良い?
A:私は、あまり必要を感じませんでした。出会いたければ、「大家の会」など、不動産投資のコミュニティに参加しても良いのかもしれません。個人的な意見ですが、そんな時間があるなら、1件でも多く、物件の問い合わせをしたり、内見したりします。
Q:名刺あった方が良い?
A:あった方が無難だけど、なくても問題なし。
今後、長期間、不動産投資を行うつもりであれば、用意されたら良いと思います。
Q:この先、人口が減り続ける。不動産投資大丈夫?心配…。
A:エリアの選定、仕入れ価格でリスクヘッジすれば大丈夫だと思っているので、不動産投資をしています。例えば、田舎でも、中心地に人は集まりますので、中長期的な視点で、賃貸需要がありそうなエリアを見極めることが大事かと。あと、とにかく安く仕入れることです。
Q:社会人1年目。1年後に不動産投資を始めたい。いまは何をすべき?
A:まずは500万円貯める。勤続年数3年を満たせば、融資の可能性も広がるかもしれません。

銀行融資

Q:金融機関を訪問する時に、物件情報を持っていくべき?何もない段階で、相談できる?
A:おすすめは、物件情報を持っていくこと。具体的な物件のスペックがわかれば、その場で、融資検討しやすい物件かどうか、意見をもらうことができますので。
Q:最初の訪問の時に聞くことは?気をつけることは?
A:不動産賃貸業に融資してもらえるか聞く。検討しやすい物件の特徴や、融資条件などをヒアリングする。
気をつけることは、別記事で書いていますので、宜しければご覧ください。

初心者必見!金融機関に融資相談する時に気をつける3つのこと

Q:融資相談はアポを取る?アポ無しで訪問?
A:私は、アポ無しで訪問した。投資エリアが地方で、そもそも該当する金融機関が少ないため、アポ無しで訪問しました。金融機関の候補が多い都会であれば、効率性を考えてアポ取りしてから訪問しても良いかもしれません。
Q:融資の状況はどう?融資厳しい?
A:人による。正直なところ、現金がなく、不動産賃貸業の実績がない人には厳しいです。
Q:自己資金は大体どれくらい求められる?
A:金融機関による。私の場合、最初の融資取引では、大体2割求められました。何回か融資取引をすると、1割になりました。オリックス銀行は、最初の取引でも1割でした。

対不動産屋

Q:問い合わせの時に、どんな情報をもらったらいいのか?
A:登記簿謄本、売主情報、固定資産税評価額、物件の注意点、指値できそうなライン、ライバルの動き、レントロールなどの情報をもらいます。
Q:売買仲介の不動産屋とのつながりは、どうやってつくる?ポータルサイトから問い合わせる?直接、訪問する?
A:やり方はその人次第。私の場合、ポータルサイトからの内見を何度も行い、不動産屋とのつながりをつくってきました。大家仲間がいれば、紹介してもらえると良いのですが。
Q:賃貸仲介の不動産屋への、想定家賃のヒアリングで気をつけることは?邪魔にならないの?
A:仕事中に突然訪問するので、邪魔になっていると思います。
気をつけることは、別記事で解説していますので、詳しくはそちらをご覧ください。

初心者必見!想定家賃のヒアリングで注意する5つのこと

Q:管理会社の選び方のコツは?
A:管理料が安くて、客付けしてくれる会社を選ぶ。ただ、私の場合、地方なので、管理会社の選択肢が少なく、あまり贅沢なことは言えません。実際のところ、管理料が一番安い会社を選んでいます。
過去記事で、管理会社の選び方について書いていますので、ご参考までに。

管理会社の選び方と注意点

Q:売買仲介の不動産屋と仲良くなるには?
A:実際に買うこと。一度、買うと、直接物件紹介してもらえるようになりました。

物件選び

Q:内見時、どんなところをチェックしているのか?
A:ブログで詳しく解説していますので、そちらをご覧ください。

初心者必見!中古戸建を内見する時のチェックポイントを徹底解説

Q:借地権付き、再建築不可は買ってもいい?
A:初心者は買わない方が無難。ただ、高利回り物件をつくることができるので、物件によっては魅力的だとは思いますが。
Q:自宅からの距離は?
A:私の場合、何度も通うことになるので、できれば1時間以内。遠くても1時間半としています。
Q:エリア選定のポイントは?
A:賃貸需要が高いエリアを選ぶこと。近くにアパートがあること、近隣アパートの入居状況、近くに大手企業や工場があること、賃貸仲介の不動産屋に確認することだと思います。
Q:エリア選定の失敗事例は?
A:田舎すぎるエリアを選んだこと。人がよそから引っ越してくるエリアを選ぶべきだと思います。私の場合、戸建3号がその失敗事例です。

買いたい病&想定外トラブルで失敗!築40年で利回り11.6%の事例

Q:古い風呂(浴槽がステンレス)は買ってもいい?
A:浴槽がステンレスのタイプでも、お風呂として使えるのであれば買うこともある。風呂単体で購入の判断はしないので、トータルの利回りと、客付けできるかどうか、で判断します。
Q:1棟アパートのシミュレーションのやり方を教えてほしい
A:別記事で解説していますので、そちらをご覧ください。

【中古1棟アパート】不動産投資のシミュレーション方法を解説:キャッシュフロー・利回りなど

Q:1棟アパートが欲しい。でもお金が全くない…。現金200万円あるけど、不動産には使えない。そんな状況でも、融資受けられる?
A:たぶん厳しい。
Q:都心の中古区分マンションにも興味がある。地方の1棟アパートと、都心の中古区分マンションが、大体同じくらいの金額。どっちがいいと思う?
A:私なら、都心の区分マンションは買わない。地方の1棟アパートで賃貸需要が高く、キャッシュフローが出る物件を狙います。
Q:ポータルサイトを見ていても、全く欲しいと思える物件がない。どうしたらいい?
A:不動産屋から直接紹介してもらう。物件の仕入れがかなり大事。そのためには、銀行開拓が必須。
別記事で物件の仕入れ方について解説しています。

優良物件を仕入れる3つのコツを解説

Q:できれば1棟アパートを買いたい。アパートの出口はどう考える?
A:色んな出口が考えられる。例えば5年後に売却、ずっと所有し続けて、土地として売却。もしくは、ずっと所有し続けて、解体後に新築アパートとして貸し出すなど。立地が命だと思います。
Q:ボロ戸建の出口はどう考える?
A:色んな出口が考えられる。例えば5年後にオーナーチェンジで売却、ずっと所有し続けて、土地として売却。もしくは、ずっと所有し続けて、解体後に新築戸建として貸し出すなど。立地が命だと思います。
Q:ポータルサイトで買うことある?
A:ある。今まで戸建、アパート、土地全部含めて8回決済していますが、そのうちポータイルサイトが3回。直接紹介されたのが5回。

リフォーム

Q:クロスは張り替える?
A:時と場合による。入居付けできるかどうか、で判断。家賃が高い価格帯であれば張り替えてキレイにしますし、家賃が低い価格帯であれば、クリーニングで済ますことが多いです。
Q:畳は全て表替えする?
A:時と場合による。そのまま使える状態であれば、表替えせずに様子を見ます。入居者から交渉が入れば、その時考えることが多いです。
Q:水回りはどの程度、キレイにする?
A:時と場合による。入居付けできるかどうか、で判断します。私の場合は、なるべくキレイにすることが多いです。
Q:リフォーム業者を探す時のコツは?
A:相見積もりをとって、1社1社接触して判断します。安くて、柔軟な対応をしてくれる業者と付き合うようにしています。

入居付け

Q:中古戸建の所有物件で、入居者の属性は?どんな人が住んでいるのか教えてほしい。
A:外国人のファミリー、60代のカップル、30代の新婚さんなど、色々です。
Q:入居付けの時の、家賃設定のポイントは?
A:管理会社と相談して決めます。賃貸仲介の不動産屋3社にヒアリングして、家賃設定をします。
別記事で、家賃設定について詳しく解説しています。

想定家賃のヒアリングで注意する5つのこと

まだ、他にもたくさんのご質問をいただきましたが、今回、ご紹介するのはほんの一部。

今回の無料相談会では、全国の大家デビューを目指すたくさんの方々と交流ができて、とても楽しかったですし、当メディアの読者ターゲットとしている方々から、色んなご意見が頂戴できたので、コンテンツ制作の参考になり、とても有意義な時間となりました。

次回の開催は未定ですが、またどこかで開催できればと思います。

最後に

セミリタイヤ応援企画第2弾として、2021年春に出版したKindle本2冊を無料配布しています。

無料配布期間は、1月30日(日)~2月3日(木)

今まで購入いただいた方は約150名既読ページは11万ぺージと、たくさんの方にご覧いただいた本です。

”まだ読んでいない”、という方は、この機会にどうぞ。

第2弾の詳細は、こちらです。興味のある方は、ご覧ください。

【セミリタイヤ応援企画第2弾】Kindle本を無料配布します|1月30日(日)~2月4日(金)まで

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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