【不動産投資|中古戸建】初心者が買ってはいけないダメ物件の事例紹介①

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、購入を見送った中古戸建を紹介します。

今回は、初心者向けの内容です。

・買う、買わないの判断基準は?
・どんな物件を買っちゃいけないの?

該当する人は続きをご覧ください。

中古戸建のスペック

今回の物件は、付き合いのある不動産屋からの紹介でした。

探していた条件

  • 購入価格300万円以下
  • 新耐震基準(築40年以内)
  • 駐車場2台分
  • 3LDKもしくは4LDK
  • 市街化区域
  • 積算評価以下
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーがよく引っ越してくるエリア

紹介された物件

  • 価格400万円
    →200万円までなら指値可
  • 築48年
  • 木造
  • 駐車場台数は1台
  • 4DK
  • 土地:約36坪
  • 保育園、小学校まで徒歩10分圏内
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
  • 非線引区域

内見

内見により、以下のことがわかりました。

  • かなりボロ。
  • 軽自動車1台のみ。
  • 水回りに、かなりリフォーム費がかかる。
  • 固定資産税評価額は、約300万円。
  • 実勢価格は、10万円/坪で売買される地域。
  • 50坪以上ないと土地として売りづらいエリア。
  • ドラッグストアまで徒歩数分。
  • 車で5分も走れば、色んな飲食店がある。
  • 便利であるため、賃貸需要はありそうなエリア。

購入を見送る理由

  1. 出口が考えづらい。
    築48年でボロ物件であるため、そのうち建物が使えなくなる。
    →今後、土地として売りづらい。
  2. 駐車場が1台のみ。しかも軽自動車しか停められない。
    →車がないと生活が難しいエリアなので、入居付けが難しいと判断した。
  3. 大規模リフォームが必要
    安く見積もっても、200万円は必要であり、ある程度DIYも必要になりそう。
    →同じ金額と時間をかけるなら、他の物件の方が費用対効果が高いと判断した。

まとめ

中古戸建が200万円で買えるのは、とても魅力的なのですが、出口、入居付け、リフォーム費などの観点から、総合的に判断しなければいけません。

優良物件とは滅多に出会えませんが、たまに、欲しい!、と思える物件が見つかります。
その時まで、地道に探し続けるしかありません。

そして、今回のように不動産屋から紹介していただいて断る場合は、買わない理由を明確に伝えることが重要です。
そうすれば、また条件に近い物件を紹介していただけます。

別記事で、欲しかったけど買えなかった物件を紹介しています。

このような物件を安く買うことができれば、80%成功と言って良いと思います。

【初心者向け|1戸目におすすめ】指値交渉失敗!買えなかった中古戸建の事例紹介① 【初心者向け|1戸目におすすめ】指値交渉失敗!買えなかった中古戸建の事例紹介②

今回は以上です。
最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

最後に

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